专访|全美最大房产平台专家：旧金山上半年房价飞涨20% 科技新贵成推手

全球许多大城市都面临着房价高涨的压力，尤其是各大著名湾区，如纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区以及中国的粤港澳大湾区的房价均远高于周边区域。旧金山的人口密度仅次于纽约，位居美国第二，当地生活着大量的华人。而旧金山湾区，一直以来都是华人投资置业的热点区域。经过几十年大规模的开发，适宜工商业和住宅用地的土地正变得越来越稀缺。

《每日经济新闻》记者观察到，在2018年的上半年，受多方面因素影响，旧金山房价平均涨幅达到20%，创下历史同期最大涨幅。

美国知名房地产数据公司CoreLogic的数据显示，湾区的房价已经连续6年上涨。今年5月，旧金山房价的中位数涨至87.5万美元，同比涨幅达到15.9%。在金融危机前夕，2007年11月旧金山住宅价格中值曾触及89.5万美元的峰值。

为了探究此轮旧金山房价飞涨的原因，并进一步了解美国房产的整体走势，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者采访了美国最大的房地产平台Zillow的资深经济学家亚伦•特拉萨斯（Aaron Terrazas）。

旧金山房价上涨动力主要来自美国居民购房者

NBD：在这一轮房价飞涨过程中，旧金山哪片区域的涨势最猛？在历史上，有没有相似的涨价情景？

亚伦•特拉萨斯：Zillow发布的房价指数显示，大旧金山地区的房价中值相比去年上涨了11.2%，达到了约95万美元，旧金山主城区今年的房价中值上涨了10.7%，涨至135.4万美元。

按朝向来讲的话，在旧金山市区内，过去一年西南朝向的小区房价增长最快，最典型的如Westwood Park涨幅为23.4%，Inner Parkside为21.8%，Merced Heights为21.1%。北朝向的小区涨幅不大，普遍低于整体房价涨幅，比如Outer Richmond涨幅为3.5%，Lake Street为0.6%。Marina甚至出现了负增长，涨幅为-1.3%。

作为美国最具创新能力和最有吸引力的大城市，旧金山在历史上经历过好几次类似的房价暴涨。著名的有1998年到2000年的互联网泡沫（dotcom boom）时期，2003年到2005年的房产泡沫时期。这些时期的房价涨幅都高于当前的房价涨幅。例如：在2000年的时候，旧金山的房价平均涨幅高达30%；在2004年年底的时候达到24%。

NBD：根据你的观察，此次的房价暴涨与历史上数次的房价暴涨有何差别？

亚伦•特拉萨斯：以2008年金融危机前的房价暴涨为例。当时是由于太过宽松的贷款政策导致房价“水涨船高”，最终失控。自那之后，各地政府立法加强了贷款的限制。我们现在面临的是不一样的政策环境。

NBD：在2018年上半年，受多方面因素影响，旧金山房价平均涨幅达到20%，创下历史同期最大涨幅。根据CoreLogic的报告，只有不到十分之一的住房售价低于50万美元，有近60%的售价超过了80万美元。旧金山现在哪种房型是最受欢迎的？主要的买家又是谁？

亚伦•特拉萨斯：整体而言，在旧金山主城区的独栋住宅的涨幅为12.3%，高于独立公寓的8.6%。就独栋住宅而言，大户型的独栋住宅最受欢迎，涨幅也最大。过去一年，带4到5间卧室的住宅房价涨幅为16.4%，带3间的涨幅为13.2%，带2间的涨幅为8.8%，带1间的涨幅最低，只有5.3%。

目前，我们没有详细的数据来区分不同买家。但调查显示非美国居民的购房者数量远远低于美国居民购房者的数量，占比很低。

NBD：独立公寓作为当地房产市场的重要组成部分。是什么原因造成了它的上涨速度慢于独栋住宅？

亚伦•特拉萨斯：主要由于旧金山主城区的独栋住宅建设用地非常的稀缺。而近年来，对于独立公寓的投资较大，增量相对而言更多。

科技公司和高薪人才带来充足购买力

NBD:根据CNBC的报道，众多的科技公司扎堆旧金山，近期美股科技股的普遍上涨助推了当地房价，带来一些“副作用”。你怎么看待这样的观点？你认为房价上涨的主因是什么？

亚伦•特拉萨斯：旧金山长久以来都是一个富裕之地。当前阶段，旧金山的科技公司在全美范围内扮演着创造大量就业机会，振兴全美经济的角色。

从需求端来讲，大量的科技创业公司和高薪人才，带来了充足的“购买力”。从供给端来讲，旧金山的房市与美国其他城市相比面临着比较严重的供应短缺问题。旧金山严格的房产开发政策、繁杂的手续、漫长的流程使得房产开发的难度加大，成本上升。

NBD：旧金山是美国人口密度仅次于纽约的大城市。大量的人口涌入曾导致了住房危机。在2015年，旧金山的房价中值是美国房价平均中值的6倍。为什么旧金山的房价会如此高？

亚伦•特拉萨斯：这里特别需要强调的是，旧金山涌入的大量劳动力中，有远高于全国平均收入的高收入群体。同时，旧金山有着全国最严格的房产开发的法规政策。

当前美国房市不存在泡沫 未来涨幅整体下降

NBD：旧金山高涨的房价将会给美国房市带来怎样的影响？您认为这一次的房价暴涨预示着下一轮的全国房价上涨吗？

亚伦•特拉萨斯：由于旧金山主城区及周边市区严格的法规限制，住房供应量匹配不上增长的买房需求。在旧金山，买房需求的轻微增长就会带来夸张的房价上涨。然而，在美国大多数的城市，住房供应量普遍比较充足，能够满足当地买房需求，房价的上涨没有这么敏感。同时，我并不认为旧金山的房产趋势反应了美国整体的趋势，它也不能预测未来的走势。

NBD：你认为当前的房市存在泡沫吗？

亚伦•特拉萨斯：通常来说，经济学家们会从不同维度去判断一个地区的房市是否存在估值过高或者过低的情况。最常见的指标就是房价收入比和房价租金比。目前整体而言，全美房市表现良好，这两个指标都低于历史水平。但也有部分地区是高于历史水平的，这些地区主要分布在美国西岸。

但无论市场是否存在泡沫，购房者在购房时都得亲自做严格的调查，避免在高杠杆的时候买入。

NBD：你能描述一下美国房市的整体概况吗？

亚伦•特拉萨斯：美国劳动力成本上涨，建筑材料成本增加，房屋建设规模缓慢增长，低于历史水平。加之年轻人增长的购房需求以及较低的银行利率，美国房价整体呈现上涨趋势。

美国西部的城市及其郊区的房地产市场，由于购房需求旺盛以及新房供应紧张，房价增长依然最快。美国南部以及东南部的城市，由于土地供应充足，新房增量能够匹配购房需求的增长，房价涨幅不大。

NBD：你对于旧金山房产市场以及美国的房产市场未来发展有什么预测？

亚伦•特拉萨斯：估计到2019年5月，大旧金山地区的房价涨幅将会降至7.3%，旧金山主城区将会降至7.4%。而全国房价的平均涨幅将会降至6.5%。但由于利率上涨的因素，在接下来的12个月，美国房市将会面临多次震荡。