让拆迁户和地产商慌了半个月的事情，国家有了最新说法

半个月前，一则“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息让拆迁户和地产商有点“慌”。

新闻背景：棚改的两大类型

货币化安置是给予拆迁户一定自主权，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购买住房。

实物化安置是拆房子还房子，政府建设新房来安置棚户区居民，分为原地或异地住房安置两类。

货币化安置在棚改第二阶段迅速超过实物化安置成为棚改的主流安置方式，一方面受益于央行低成本的资金支持，另一方面由于其具有独特的优势。最主要的优势是拉动房地产销售，消化库存。同时，货币化安置不仅盘活不动产，而且产生巨大的财富效应，促进地方经济发展，带动三四线城市GDP的快速增长。

一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读引发了地产股的连续下跌。在申万一级行业中，自从今年6月25日来，房地产板块跌幅超过10%，而从今年整体来看，跌幅超20%。

数据显示，截至7月12日收盘，A股市场房地产板块的139家公司，总市值大幅缩水，其中万科A缩水幅度最大，市值缩水高达757.31亿元。大港股份是跌幅最大的公司，今年来的跌幅超过60%。

截至7月12日，A股房地产公司市值变化（来源：中国基金报）

在此背景下，7月12日下午，住建部召开的棚改吹风会宣布的消息，无疑给部分拆迁户和地产商吃了一颗定心丸。

针对市场对棚改资金是否收紧的问题，住建部特别强调：

因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；

商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置；

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

受上述消息影响，7月13日上午，中信房地产指数高开1%，截至午间收盘，涨幅收窄至0.42%。

上半年开工363万套

2018年《政府工作报告》强调，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。对此，住建部有关司局负责人表示，今年上半年，全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。

住建部同时表示，近年来，各地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的，但一些地方还存在一些问题。如有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到一般建制镇，有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入棚改范围，也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改范围。2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，并未有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。

为此，必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策。此外，上述负责人强调，要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

2017年10月30日，菏泽城区，耿庄棚改区工地与新建起的楼盘。（图片来源：视觉中国）

中原地产研究中心首席分析师张大伟向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，目前市场对棚改政策比较敏感，因这是最近几年楼市最关键的支撑因素之一，特别是部分三四线市场。由于货币化安置造成了大量的购房需求，在住房库存不足的情况下，很容易放大市场紧张情绪。

上述负责人表示，下一步，各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目。同时，各地要树立精打细算理念，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

货币化安置或逐渐收紧

据了解，早期棚改基本以实物安置为主。2015年，为了减小各地逐渐增加的库存压力，楼市进入去库存时代，货币化安置比例逐渐提升。货币化安置刺激了购房需求，库存快速去化，三四线城市房地产市场表现得尤为明显。

中原地产研究中心提供的数据显示，2008~2013年，全国棚户区改造开工量每年在200万套~300万套，2014年为470万套，2015年为601万套，2016年为606万套，2017年为609万套。2013~2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。

张大伟坦言，棚改货币化安置之后，市场购房人群不断放量，过去3年房地产市场持续升温，从一线城市蔓延到二线，从二线城市蔓延到现在的大部分三四线城市。从房地产企业布局来看，立足三四线城市的企业，销售额也有良好的表现，出现了普遍性的房地产快周转现象。

张大伟进一步指出，从全国范围看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，去库存任务已经初步完成，很多城市去化周期在12个月以内。这意味着棚改政策，需要根据市场情况有所调整，货币化安置逐渐收紧已经是明显趋势。

位于江苏淮安的一处棚户区改造工程（图片来源：视觉中国）

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时也表示，棚改背后去杠杆等政策思路还将会有所延续，对于库存压力较大的三四线城市来说依然是利好，但对于房价上涨过快的三四线城市，棚改方面的专项贷款恐不会有太大支持。

记者注意到，去年8月的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。去年11月印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中进一步明确，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

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