世联行回复深交所问询：长租公寓预计盈利时间为第五年 业务处于积极拓展阶段

5月18日，世联行（002285，SZ）公告回复了近日收到的深圳证券交易所中小板公司管理部发出的《关于对深圳世联行地产顾问股份有限公司2017年年报的问询函》。对于2017年资产服务业务毛利率为负，世联行解释称，主要是因为现属于积极拓展公寓管理业务的阶段，前期相关的业务拓展成本相应增加等；同时长租公寓项目的发展符合公司预期，预计盈利时间为第五年。

《每日经济新闻》记者注意到，在公告中，世联行还就营业收入和净利润增长的原因、经营活动产生的现金流量净额为负、资产负债率提高、长租公寓项目运营发展情况、资产服务业务等一一作了回复。

长租公寓预计盈利时间为第五年

租赁市场兴起，世联行积极布局的长租公寓备受关注。

在今年的业绩发布会上，红璞公寓总经理甘伟告诉包括《每日经济新闻》记者在内的媒体，从2015年世联行第一间长租公寓开业起，时间已走过三年，该交的学费也交得差不多了，因此希望未来几年长租公寓会成为世联稳定收入的保障。

截至2017年12月31日，红璞公寓全国签约间数突破10万间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。2017年公寓管理业务实现营业收入2.08亿元，同比增长387.64%。

但值得一提的是，2017年世联行资产服务业务毛利率为负21.64%。对此，世联行称，主要原因是公司现属于积极拓展公寓管理业务的阶段，前期相关的业务拓展成本相应增加等等；现阶段公寓业务的亏损是由业务本身的运营阶段性特点造成的，属于暂时性的亏损，是在公司可控制的范围内。

目前长租公寓运营情况如何？世联行回复问询函称，公司长租公寓项目目前出房签约租期为一年，出租率基本稳定在80%~85%，租金水平因城市不同差异较大。长租公寓项目现在主要布局在核心二线城市，现阶段平均租金1500~1600 元/月，长租公寓的成本约占收入的85%。

世联行预计租金水平可以覆盖摊销成本，其认为公司的长租公寓业务是基于对未来整体租金上涨的判断，未来五到十年核心二线城市租金水平上涨为大概率事件；其次，公司正在实行以集中式长租公寓为入口，作为入口价值的体现，用规模效应来叠加增值服务，为长租公寓业务创造除租金以外的收入；第三，公司将逐步开展半托管、轻托管的模式，减少租金成本对公司的影响。

世联行表示，现在长租公寓项目的发展符合公司预期，预计盈利时间为第五年。

去年资产负债率上涨至61.94%

作为目前A股唯一的以房地产增量交易为主的服务商，世联行2017年财报数据显示，公司实现营业收入82.1亿元，同比增加30.97%；实现归属于上市公司股东的净利润10.04亿元，较上年同期增加34.35%；经营活动产生的现金流量净额为负30.26亿元。

其营业收入和净利润增长、经营活动产生的现金流量净额为负、季度间差异较大并与净利润变化严重背离等遭到深交所的问询。

世联行回复称，经营活动产生的现金流量净额为负等，主要是公司经营活动产生的现金流量净额受到公司金融服务业务的贷款放款及本金回收现金流的影响。2017年全年放贷额114.95亿元，同期收回贷款本金78.5亿元，产生经营活动的现金净流出36.4亿元等。

同时，世联行认为，中国房地产市场服务方兴未艾，实物生产已经趋于饱和，但是软性服务还有很大空间。基于多年来在交易服务业务方面创造的场景、客户资源，公司金融及公寓业务相对于创业型公司获客速度更快，发展相对迅速。2017年公司交易服务(代理销售业务和互联网+业务) 实现营业收入同比增长23.57%。

但要注意的是，2017年世联行的资产负债率从2016年的45.17%上涨至61.94%。

世联行回复称，2017年期末资产负债率提高主要是公司通过银行借款补充流动资金，同时公司金融业务通过资产证券化方式融入资金，且公司经营规模持续扩大，经营性流动资产和经营性流动负债增加。这些原因致使公司期末资产和负债总额同时增加，资产负债率相应提高。

世联行财务运营部总监高云秋坦言，世联的资产负债率上升主要是跟业务需要大量投入有关，但是负债率会相对控制在一个比较合理的水平之内，不会让其无限扩大。