北京楼市春寒中的期许：共有产权房受追捧 限竞房入市在即

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对北京新房交易市场而言，2018年这个春天虽并不温暖却另有期许。

《每日经济新闻》记者了解到，进入2018年，北京新建住宅成交量已经连续4个月低于1200套，这一数字甚至打破了房地产网签数据诞生以来的历史纪录。

然而，低迷的市场数据并不意味着购房客买房热情和需求的减弱，当前北京新房市场因供应量少而导致“无房可卖”的现象显露出来。根据中原地产研究中心的分析，除去市场上的保障房和共有产权房，当前北京商品房的真实库存或许仅仅够卖4个月。

不过，面对这一现象，刚需客们似乎并不着急，反而另有期待。随着北京限房价项目（又称限竞房项目）销售办法意见稿的出炉，不少刚需客跃跃欲试，等待着一批低价位新房的入市；与此同时，另一部分刚需客则将目光聚焦在更具备保障性功能的共有产权房上，并积极参与后者的申请和摇号。

图说：金樾和著售楼部现场   图片来源：每经记者李诗琪摄

限竞房入市或掀购房高潮

“现在北京不少房子都压着呢，有也不卖，特别难买！”家住北京房山的杨先生这样说道。不久前，杨先生刚刚登记了一个名为“金樾和著”楼盘的购房申请，目前正在等待项目方通知排号顺序与开盘时间。

记者走访后发现，位于房山区良乡镇的旭辉城和金樾和著两个项目最近正紧锣密鼓地开展营销宣传与意向登记，但开盘时间始终没有确定。

“规定不出，预售证就下不来，我们想卖也卖不了。”在金樾和著销售中心，工作人员对前来咨询的客户这样说道。据这位工作人员透露，他们的楼盘蓄客已有半年多时间，此前已经累积了2000人左右的咨询与意向登记。但由于时间跨度过大，这一登记名单只能作废。

这位销售人员口中的规定实际上指的是北京市有关限竞房项目的销售管理办法。2016年，北京出台的房地产调控“930新政”中包括，在严控地价的同时，（政府）将对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。

限竞房正是这一规定的直接产物，而作为北京市的批限竞房，旭辉城和金樾和著备受关注。据记者不完全统计，2017年北京出让的71宗住宅用地中，超过半数地块采取了“限房价、竞地价”的交易形式，目前确定案名的限竞房项目已超过15个。中原地产研究中心的数据显示，北京目前限竞房的可销售面积大约有440万平方米，数量在4万套以上，总体货值预估在3000亿元左右。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析称，限竞房因单价更合理、总价可控，因此锁定了北京市场中的大量客群。

随着时间的推移，一些限竞房楼盘也到了可以入市的时候。但这批房子应该何时卖、怎么卖、按照什么价格卖，始终没有具体规定。有分析认为，政策酝酿时间较长或许也恰恰表明了政府对于限竞房销售的重视。

终于在各方期待中，北京限竞房销售办法管理意见稿在上周与公众见面。意见稿规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%，将由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，将被收购转化为共有产权住房。

郭毅表示，随着意见稿的出台，限竞房销售的执行细则也将在此后明确。这就意味着，北京市第一批限竞房将正式过关入市。彼时市场上的新房供应量将会有明显提升，新一轮的新房交易高峰有可能会出现。不过，因为限竞房的房客并非基于投资而是基于居住需求，因此即便存在新的购房高潮也没有什么不妥。

共有产权房仍供不应求

与蓄势待发的限竞房相比，去年下半年开始入市的一批共有产权房已受到了市场的热情追捧。

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，北京市共有产权房表现亮眼，一度成为新房交易的主力军。

据我爱我家集团市场研究院的统计数据，2月中上旬，北京1057套网签数据里，超过半数为共有产权房；3月中上旬共有产权房交易占三成。在4月北京新房成交量最多的5个项目里，天润和丽嘉苑、金隅大成·金成雅苑及和锦薇棠成交的都是共有产权房。

我爱我家集团副总裁胡景晖曾对记者表示，共有产权房主要满足了中低收入人群的置业需求，增加供给，提升交易量。2017年北京市新增土地供应里，共有产权房用地占了很大比例，因此未来将在北京新房市场上占有重要地位。

不过，记者在走访中发现，当前北京市共有产权房的市场热度似乎已有减弱的趋势。上月昌平区有三个项目进行公开选房，不少购房者最终选择了放弃购房。有弃选者告诉记者，房源位置偏远、周边配套少以及户型不合适是放弃的最大原因。

对此，郭毅表示，共有产权房的特殊性在于只具备居住功能，没有资产增值的能力，所以不少对自己未来收入有增长预期的客群或将对此保持理性，去选择获得完整产权的限竞房。但就目前情况看，共有产权房推出后售罄仍然是大势所趋。

与此同时，上周限竞房销售办法管理意见稿中对于“一部分限竞房将转为共有产权房”的描述似乎也将为共有产权房市场注入新的活力。

中原地产首席分析师张大伟表示，政策的预期肯定是平稳限竞房的销售。最稀缺核心位置的限竞房有部分房源产权可能发生变化，他们在销售时就有可能出现万人摇号的情况。

张大伟说道，对于市场来说，刚需和改善需求年年有，但能买到的房源则越来越多。北京已经进入了全面刚需为主的时代，就目前来看，没有投资属性的限竞房和共有产权房或许将成为2018年后楼市的主流。