香港诞生新地王 新鸿基地产逾251亿港元摘得启德住宅用地

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5月15日晚间，新鸿基地产（00016 ,HK）公告披露，公司子公司崇启有限公司收到地政总署的信件确认其以251.61亿港元获得九龙启德第1F区1号地盘的新九龙内地段第6568号用地。

《每日经济新闻》记者注意到，以总价251.61亿港元算，该幅地块打破了南丰发展于去年5月31日以约246亿港元投得的九龙启德第1F区2号商业地块，成为全港新地王。这也意味着，不足一年间启德诞生了两块地王。

美联测量师行董事林子彬表示，该地块靠近地铁，地理位置很好，高层景观也较好；且又有较大的商业部分，未来租金价格都会很不错；不过地皮价格也不太便宜，有点超出市场预期。

逾251亿港元竞得启德地块

据香港地政总署披露，新九龙内地段第6568号地盘的面积约为16556平方米，土地年限为50年，指定作非工业（不包括仓库及加油站）用途。最低及最高的楼面面积分别为7.89万平方米及13.15万平方米，两者均包括将由买方兴建的安老院舍和长者日间护理中心的政府地方的楼面面积。

对于该地块，新鸿基地产表示，其位于启德区策略性位置，直达启德地铁站，而收购事项可让集团充分利用该地区的优厚潜力。

值得注意的是，除了新鸿基地产外，香港地政总署披露的信息显示，该地块还有其余投标者，包括长江实业、恒基兆业、信和置业联手嘉里建设、嘉华国际及利福国际组成的兆邦置业，以及会德丰、参明、新世界发展和中海组成的Voyage Mile Limited公司。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，单纯从香港地区土地市场看，启德板块位于有较大开发空间的位置，开发商看重此类地块也符合预期。类似区域也是未来香港地区市场新建住宅业务相对集中的区域，楼价成长空间大。

根据林子彬提供的数据，目前启德该地块附近一手房均价2.5万港元/平方呎，景观好些的房源价格约3万港元/平方呎。

摩根士丹利发表报告称，新鸿基地产以251亿港元夺得启德第1F区1号地盘用地，每平方呎楼面地价约1.78万港元，较市场预期为高。假设建设成本为每平方呎5000港元，EBIT利润率为15%，住宅部分需卖每平方呎31000港元，较近期该区一手单位价格贵15%至25%。

新鸿基地产认为，集团主要业务包括发展及投资地产物业以供出售及租赁之用，且拥有于中国香港及内地发展综合项目的丰富经验，并可利用其经验把该土地发展成为住宅及商业的地标物业，而商业部分将留作长线投资作收租之用。

其实新鸿基地产也在积极物色增添土地的机会。根据新鸿基地产2017/18中期报告数据，报告期内，集团在香港地区增添3个新项目，新增总楼面面积合共约530万平方呎；截至2017年12月底，集团的土地储备增至5510万平方呎，此外，集团目前持有约2900万平方呎的农地，部分农地正处于更改土地用途的最后阶段。集团通过不同途径补充土地储备，特别是农地转换，令集团能有可观的土地储备，足以满足在未来5~6年的发展需要。

香港地区地皮价格高企

严跃进分析称，从土地的资源稀缺性以及香港地区的人均住房面积等因素来看，看好其市场前景，土地价格高企也体现了目前很多企业拿地的焦虑，当然内地土地市场价格也在升温，部分企业在内地市场拿地反而有障碍，所以会积极回到香港地区拿地，这也可能带动楼市价格的继续攀升。

高地价也在一定程度上意味着高房价，据香港差饷物业估价署公布的数据显示，2017年全年香港地区房价涨幅为14.8%。

而美联物业公布的香港地区房价走势显示，今年首4个月新盘售出约4435伙（包括全新盘及货尾），当中使用面积逾1000平方呎的呎价超过3万港元，“迷你盘”平均呎价逾2.4万港元。

此前据香港大公报报道，2017年香港地区楼市卖地收入近1300亿港元，创新高，且年内诞生4个百亿港元地王。据了解，单四个地王的收入便超过820亿港元，占总收入的64%。

林子彬指出，去年诞生的4宗超百亿港元地王都是位置好，且规模很大，所以地皮总价高。而香港地区地皮价格高，主要是土地供应不足，政府也在平衡市场需求。

据香港特区政府公布的2018/19财政年度（下年度）卖地计划，把高铁西九龙总站上盖的“巨无霸”商业地皮纳入卖地计划，市场最高估值达到1424亿港元，有望成为香港地区首幅千亿港元地王。

对此，林子彬建议，高铁西九龙的商业地皮位置很好，既有高铁概念、又有九龙商业中心，有机会超千亿港元，房企有联合拿地的可能。不过，该地块分为3~5个项目会比较公平，这样总价才不会太夸张。

在林子彬看来，香港地区房价目前比较稳定，以一手房交易为主，二手房因为税费比较复杂，没有一手房市场表现好，当然房价可能会有小幅上升，总体趋稳。