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以公司名义购房“泛滥” 监管清查违规涉房贷款

内容摘要:

先建立一个空壳公司,将自身定为法人代表;接着用另一家已存续的公司给空壳公司担保,并证明还款来源,然后这家空壳公司便可从银行获得一笔授信,用以全款买房。

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李静,某上海小企业主,小有资产,爱好理财,对各类投资富有极大的兴趣。在房价高涨的当下,上海房产便是其眼中的热门投资项目。不过,可惜的是,在上海,她属于限购人群。

李静从网上看到,以公司名义买房,可绕开“限购”。心动之下,李静多方打听详细操作方式,最终从友人处得知了一种注册“空壳公司”购房的方式。

注册一家空壳公司→用名下其他公司为空壳公司做担保→空壳公司从银行获得一笔授信→全款买房。简单四步,绕过限购,“曲线买房”,而以空壳公司贷款买房还可便于后期资产转让。

这并非“天方夜谭”,《国际金融报》记者多方采访了解到,这种方式可行,且有成功案例。

不过,李静告诉记者,她还是时机选晚了。银行对公贷款经理对她说,目前这种做法暂时行不通了,监管层已关注到这类风险,相关人士近日正进驻银行逐笔“清查”这类贷款合同。

就“清查”说法,《国际金融报》记者也向沪上银行人士进行了求证,并得到了某沪上银行风控部人士的确认。

“曲线购房”大行其道

近年来,房地产调控不断升级,但人们买房发财暴富的念头却未曾湮灭:不管是微信群、公众号,还是微博、论坛等网络平台,甚至是一些知识付费平台,“在哪买房”、“买哪个片区的房”、“如何破限购限贷”、“怎样最大化地利用债务杠杆”等问题仍然是讨论最热的话题。

大众似乎早已形成了“固定思维”:楼市调控没用、越调控越涨、房价永远涨、货币每年都大幅贬值、买到就是赚到……逮住机会赶紧买房上车,哪怕是高成本、高杠杆。

在这种认知下,大家都在想尽办法“曲线购房”。其中,以公司名义购房便是常用的手段之一。

记者注意到,最近,以公司名义买房的现象似乎变得常见起来,而且受到公司客户关注的项目多为高端项目,如近期刚完成摇号排序的上海知名高端物业项目翠湖天地。

网上房地产信息显示,翠湖天地项目此次开盘最高价为19.68万元/平方米。而该项目于2015年11月16日的一次开盘,单价最高甚至达到了22.78万元/平方米。如果按照最高单价19.68万元/平方米计算,一套390平方米的大平层总价近8000万元。

4月10日,翠湖天地完成了摇号排序,其中不乏持有港澳居民来往内地通行证来买房的梁×伟、钟×良(证件号码H开头),还有一个工作室名字也很熟悉——陈思成×××作室。

而更让人议论不休的是,在项目公布的个人客户当中,内地客户125组,非内地客户46组;另外还有公司客户214组。根据上海公证协会网站披露的公开信息,翠湖天地项目商品住房销售摇号排序共计385组。这意味着,此次认筹摇号项目的购房者中,公司客户竟然占到了55%。

“公司购房的最大特点就是可以绕过限购的管控,是当前限购中的一个漏洞,对于类似的做法,显然也被当前很多购房者所利用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时说。

据了解,目前很多城市出台了针对个人的限购令,但对公司购房基本都没有太大限制,上海也一样。目前上海的限购政策针对公司买房采取了“宽进严出”的做法。除个体工商户之外,中国公民注册在中国境内的公司均有资格在上海购买商品住宅,只是购买之后3年内不能转让。

公司买房有了“进阶版”

记者采访了解到,以公司名义买房虽可绕开“限购”,但通过这种方式买房需要一次性付全款,且买主购买房产后每年都需要缴纳高额的税费,转让房产时还需要办理繁琐的手续。

考虑到后期处理房产的复杂性,《国际金融报》记者在采访过程中了解到,现在以公司名义买房还有了“进阶版”。

具体路径如上述李静所述,即先建立一个空壳公司,将自身定为法人代表;接着用另一家已存续的公司给空壳公司担保,并证明还款来源,然后这家空壳公司便可从银行获得一笔授信,用以全款买房。

在采访多位业内人士后,记者了解到,以公司名义买房,房子就是公司的固定资产。若以存续已久且有正常经营业务的公司名义购房,虽然可以避开限购,但是会有资产混同,公司财产和个人财产不分的风险,给后续资产转让、出售带来许多麻烦;与此同时,在房产转让时,如果将房产转到个人名义的话,费用会相对较高。而以空壳公司的名义买房,在转让时,可通过股权转让的方式,节省部分税费。

但是,银行会给空壳公司贷款吗?这种方法可操作性如何呢?

据《国际金融报》记者多方了解,目前已有通过此法成功购房的案例。

一位知情人士向《国际金融报》记者透露,在日前炒得沸沸扬扬的瑞安翠湖天地项目中,也不乏通过前述路径成功购房的案例。

而上海某新楼盘销售人员也告诉《国际金融报》记者,采用上述方式,只需提供法人代表、公司委托书、企业纳税证明,只需20余天的周期,就能正常贷款购房。

警惕合规风险

虽有成功案例,但多位银行业人士均告诉《国际金融报》记者,由于银行审核企业贷款资质时,需要看企业流水,所以正常情况下并不会给空壳公司放贷。

那么,这种操作合规吗?

交通银行首席银行分析师许文兵在接受《国际金融报》记者采访时表示,由于监管方面目前没有出台对应的条款,从法律层面来说,银行的上述操作本身是不违规的。但在日常监管中,监管部门会查贷款公司流水以及贷款资金流向,如果以其他理由贷取的款项最终被用于购买商业住房,将会有合规风险。

许文兵进一步强调,部分购房者在通过房地产商或中介,以空壳公司购买房产时,房地产商或中介或许会对壳公司进行虚假包装,以便顺利从银行贷款。而这种情况下,银行若是放贷,可能也会落下“审查不严”的“罪名”。

从去年下半年以来,监管部门严查消费贷违规进入楼市、股市,不少银行都因为“贷后管理不到位,导致个人消费贷款被挪用”、“贷款三查制度不到位”等原因屡屡被罚。而今年,监管力度丝毫不减,据相关媒体不完全统计,仅今年第一季度,就有十余张罚单涉及房贷业务。

此外,还有银行人士告诉《国际金融报》记者,今年以来,监管部门还严查信用卡资金违规进入楼市、股市现象,开起罚单也是毫不手软。

对此,融360房贷分析师汤传尧在接受《国际金融报》记者采访时则表示,银行是否免于处罚,很大程度上跟贷款能否及时还清有关。公司贷款买房,还款周期是短于个人贷款买房的,压力会更大。如果不能及时还清,就会有很多麻烦,银行相关经办人会受到问责。如果被监管部门发现违规放贷,还会对银行追加惩罚措施。

“部分公司购房行为隐含炒房目的。针对以公司名义购房,预计接下来会有各类新的政策出台,进而也会影响此类群体的实际置业计划。”严跃进表示。

实际上,监管方面已经注意到此类风险。沪上某银行风控部人士告诉《国际金融报》记者,近期监管部门相关人士正进驻其所在银行逐笔“清查”这类贷款合同。

 


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