政策机遇下的海南楼市： 短期内“壮士断腕” 长远看红利可期

政策机遇，让海南楼市的受关注度再度攀升。

随着近期宣布建立自由贸易港等利好政策后，海南连续出台了“全域限购”等调控政策，贯彻“房住不炒”的定位，减少经济对房地产的依赖。

《每日经济新闻》记者注意到，面对建立自由贸易港这样的“超级利好”，海南的经济发展模式也同样面临重大调整。那么，在“去房地产化”的背景之下，房地产在海南经济发展中的地位将发生何种变化？大力布局海南的头部房企又将何去何从？

                                                 海南海口某楼盘 摄影 吴抒颖

楼市短期将现“量缩价稳”趋势

《每日经济新闻》记者梳理发现，海南从2016年起房地产调控经历了从去库存、分类调控到全域收紧三个阶段。

实际上，近几年，随着海南国际旅游岛建设的稳步推进，海南的房地产市场一度成为投资者和房企眼中的“香饽饽”。

对于此次海南实施全域限购，同策研究院认为，此政策的出发点在于挤出来自岛外的投资性需求，防范题材性炒作，使住房回归居住属性。调研数据显示，目前海南购房者中70%～80%为外地购房者，全域限购政策将使得年内海南成交量锐减，短期将呈现“量缩价稳”的趋势。

“海南炒房市场瞬间'冰封'，海南岛域住宅全面回归居住本质。”58安居客房产研究院首席分析师张波坦言，随着海南自由贸易港的不断推进，海南商业地产或将迎来更大发展契机。此举短期来看，对海南经济会产生一定影响，但从长远来看，将更有利于推动海南经济增长从以投资拉动为主向以消费拉动为主转变，助力海南经济发展由长期依赖房地产转向优势特色产业，从而保障海南高质量、可持续发展。

同时，戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端也表示，“去房地产化”会是当下调控的方向，目的是为产业发展提供更好环境，而产业及经济的大发展又会利好房地产市场，带动作为载体的办公楼、商场、酒店、公寓等物业的需求增长。

从战略意义上看，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，此次全域限购不同于以往的调控，这其实是一种战略性的调控，完全配合自由贸易港政策的落地，目的就是要完全改变过去十几年形成的靠房地产支撑和拉动、结构失衡的经济发展模式，短期内海南经济会产生一些震动。

不过，中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，海南省全域限购将锁住房地产市场的“短炒”资金，中长期来看，海南省进一步国际化开放发展，对产业、人才、资金等多种要素的吸引力剧增，房地产市场也将会跟随经济发展而稳定发展。

“去房地产化”与转变经济模式

从海南房地产调控政策来看，调控重点已从之前阶段性稳定房地产市场，转向“去房地产化”的长远目标。

长期以来，海南经济对房地产的依赖度较高。中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名。

今年以来，海南省委书记刘赐贵、省长沈晓明在多个场合公开表态，房地产作为海南的支柱产业不可持续。在今年全国“两会”期间，刘赐贵就表示，调控房地产业要有“壮士断腕”的决心，未来将重点发展实施乡村振兴战略、补教育短板、旅游等。

在刘澄看来，自由贸易港是促进贸易、金融、旅游等多个板块协同发展的历史机遇，海南省经济增长极会从房地产独大转变为以现代服务业国际化发展为主导，且房地产投资占海南省经济总量的比重会逐步降低。

                                                 图片来源：国家统计局网站

同策研究院报告显示，海南引导经济“去房地产化”，消除房价造成的人才流动壁垒，通过政策红利吸引人才落户，完成经济增长方式的改变。未来海南的经济发展模式将建立在自身区位、生态资源基础上，以对外开放促商贸流通，以生态资源带动旅游消费，实现经济持续增长。

宋丁也认为，如今全域限购等调控就是明显削弱房地产在海南经济中的地位，未来海南经济将围绕自由贸易港进行，推动人口、资金、产业、经济要素的积聚，形成更加开放的格局。

同时宋丁指出，其实海南的气候、滨海等条件是适合发展养老旅游产业的，这也是一个大的产业发展方向。不过养老旅游地产需要形成一个完善、稳定、规模化的城镇格局，其中包括各种生活配套服务设施，特别是医疗、康养、时尚商业等，但目前海南的旅游养老地产配套远远不够。这也意味着，未来在自由贸易港政策下，海南养老旅游地产的格局需重新进行调整。

张晓端也称，发展旅游养老地产需要保护好生态环境、避免透支和破坏，也要有完善的配套设施和行业自律监管，并打造人文、社区文化等。

另外，张波告诉《每日经济新闻》记者，“青山绿水就是金山银山”，海南房地产发展与环境生态建设上的前车之鉴值得其他旅游城市深思。短期来看，大力快速发展旅游养老地产对于一些旅游热门地的经济提升有着直接作用，但如果不注重良好环境生态的保护，就失去了区域自身最大本钱。有步骤、合理有序开发才能实现可持续发展。

房企应调整战略“多元化”发展

过去几年，品牌房企热衷拓展海南市场，恒大、碧桂园、融创、雅居乐、富力等上市房企均在该省坐拥可观的土地储备。

数据显示，截至2017年底，恒大在海南区域共有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积为1709.1万平方米；碧桂园有18个项目分布在海南，总可售建筑面积为512万平方米；融创在海南正在开发的土地面积共401.66万平方米。

在海南“去地产化”的大背景下，房企如何应对？张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，首先，房企不能有“侥幸”心理，限购不会是权宜之计，而是长期政策，寄希望于后期限购放松、进而囤货的行为将不利于企业自身发展。其次，房企应该根据自身情况积极调整定位，一方面采用岛内挖潜的方式来努力消化待售存货，另一方面则应把视野更多放在岛外区域，海南的房地产尤其是住宅将不再是房企们的“乐土”。

宋丁则认为，囤货的房企要顺应形势发展，调整改变原有的投资开发策略，一方面积极通过各种渠道减轻囤货压力，另一方面将产业纳入自由贸易港通道中，毕竟也需要房地产，但如何将房地产和自由贸易港平滑衔接则需要政策及开发投资商一起努力。

张晓端也指出，房企可以转变思维，结合自贸港的产业布局和规划定位，跳出“建房卖给岛外人”的传统思路，可关注商办、康养医疗、特色旅游等。

正如雅居乐方面此前回应《每日经济新闻》记者时所称，雅居乐十余年多元化布局海南，涵盖地产、环保、教育等多个板块。随着海南作为自由贸易试验区的建设进程，雅居乐将结合自身优势，参与多元产业的发展。

同策研究院分析称，品牌开发商拿地成本低、体量大，对海南多为机会型布局，且未来获取土地机会少，将会适当放缓推盘节奏，维持价格稳定。而对于现金流紧张的本土开发商而言，就需要与其他开发商合作或出售项目。