王健林首度解读卖资产逻辑：“没有只买的生意”一项协议减债千亿

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每经记者 舒曼曼 每经实习编辑 梁秋月

“一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。”万达集团董事长王健林在万达集团2017年工作总结中如是说。

对于万达集团来说，过去的一年“历经磨难”，虽然未能完成此前定下的年度业绩目标，但长期培育的服务业开花结果，显然让掌舵人王健林松了一口气。对比2017年各项收入占比中，不难发现，其服务业收入占比已超六成。

长期处于舆论风口的王健林对于万达集团的回顾和展望备受关注。《每日经济新闻》记者注意到，王健林今年的总结反复强调的是降负债、转型和企业安全。在经历“卖卖卖”风波之后，鲜有发声的王健林首次详细解释了出售资产背后的逻辑。他对于外界的解读颇为介怀，直言外界将卖资产解读为“不行了”，是根本不理解商业逻辑。

“没有只买的生意”轻资产转型超预期

王健林曾于2015年对外公布了万达的“第四次转型战略”。自此，万达的转型成为王健林历次工作总结中的高频词。《每日经济新闻》记者注意到，“转型”一词在王健林的2017年工作报告中被提及16次。

频繁出售资产的万达一直处于风口浪尖，真正加速“轻资产”落地的是2017年下半年。万达与融创和富力的638亿元“世纪交易”，融创拿下13个文旅项目，而77间酒店由富力接盘。这场交易后，直接导致万达今年的总资产和收入指标减少了11.5%和10.8%。

事实上，一系列动作背后，王健林鲜有解释。他曾在与融创和富力的签约仪式上表示，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。

此次年会上他首度发声，“对于这次转让，众说纷纭，很多解读，万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”

军人出身的王健林直言，“什么叫做生意？做生意用老百姓俗话说，叫做买卖。生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。”

王健林也毫不避讳，“每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。”为了有利于万达集中资金，保证核心资产，万达广场每年计划开业50个，“做轻资产只赚不赔的买卖，绝对是上策”。

对于过去半年的一系列动作，王健林在发言中更多的将其总结为降负债、转型、去杠杆以及保证企业经营安全。在他看来，出售资产帮助万达清偿了债务，且摆脱了文旅项目长周期开发，每年近千亿的有息负债。

2016年，万达商业正式提出轻资产战略。万达将轻资产分为两种，一种叫做投资类，一种叫做合作类。在王健林看来，过去一年，轻资产转型超出预期。

“说万达转型就不再持有物业，这完全错了，只是万达不像以前百分之百自己持有。”他表示，万达转型关键是万达商业转型，而万达商业转型，关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。

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“不要求做多大规模“将负债降到绝对安全

“今年是万达成立30周年，古人云‘三十而立’，万达正站在长寿企业的新起点上，所以，今年对万达而言是极其重要的一年。”万达迎来了新的起点，王健林也显得更加谨慎。

“现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”王健林总结，去年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。

此外，对于出售海外资产，王健林也做出了相应的解释，“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿”。而出售资产的背后逻辑，实质上是为了企业安全，为了保证核心产业发展。

万达三十而立之后，安全守业似乎显得更加重要。

王健林将继续降低企业负债定为2018年一大任务。万达集团将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等，万达要逐步清偿全部海外有息负债，万达商业A股退市资金也有了可靠方案。同时，计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。

值得注意的是，万达在转型路上适时调整组织架构以适应转型，王健林在年会上提出了三大建议，即：成立商管集团、地产集团和新网科公司。

地产集团主要负责消化商管集团的地产业务和万达广场的重资产，不排除搞纯粹的住宅开发。王健林重点提到，现在中国房地产，基本上负债和销售额是对等的，销售越多，负债越多，因此，地产集团就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。

对于万达集团呈现出的微妙变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，房企大规模扩张阶段已经过去，企业的高质量发展、夯实运营基础将是未来发展的重点。