追求增长房企“胃口大开” 三四线城市“火”了但也暗藏风险

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每经记者 舒曼曼 每经编辑 梁秋月 卢祥勇

2017年是不少房企的“大年”。克而瑞发布的《2017年中国房地产企业销售TOP200》显示，截至2017年末，TOP3龙头房企均破5000亿元，千亿房企数量达17家；跻身百亿军团房地产企业共有144家，行业集中度加速提升。

过去几年，房企采取的普遍策略是重金布局一二线城市，而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市一直被列为“禁区”。随着新一轮“因城施策”的调控密集来袭，一二线城市调控收紧，土地和楼市双双冷清，转战三四线城市成了“补仓”之选。从销售业绩来看，在三四线广布局的房企抓住这波机遇，实现了较好的成绩。

“放弃三四线城市意味着放弃业绩增长。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷公开表示，在限制性发展新周期房企需要规模，就不可能固守着一二线城市。三四线城市的机会点在于周边中小城市所形成的都市圈，此外，三四线城市存在大量改善性需求，意味着房企拥有许多市场增量机会，只要看清三四线城市的市场机会，踩准节点，快速进入就可以获得业绩继续增长。

方圆地产首席分析师邓浩志告诉《每日经济新闻》记者，并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值，房企所围猎的三四线城市是围绕一二线周边的城市群。短期内布局三四线城市是为了迅速补货，战术意义强于战略意义，未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市。

三四线成争夺“新战场”

克而瑞研究中心发布的排行榜显示，2017年千亿房企扩容至17家，碧桂园、万科和恒大突破五千亿阵营，行业集中度加速提升。百亿房企也加速扩大规模与销售，走出了“业绩大年”。在地域布局上，不少房企拿地重心由一二线城市向三四线城市下沉。

上海易居研究院报告显示，2017年1~11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。此外，二线城市的成交也出现明显下降，也是受到严厉的楼市调控政策影响。而三线城市的成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

欧阳捷指出，下沉合适的三四线城市，才有可能获得高周转的市场机会，房企需要结合自身实际，进行精准化的战略布局。

以2017年销售冠军碧桂园为例，截至2017年12月底，碧桂园累计进驻中国超600个城镇，拥有超过1000个项目。

不仅是大房企，部分中小房企也抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求机遇，实现了销售额的突飞猛进，如中梁、祥生、美的、荣盛发展等企业。深耕三四线城市的荣盛发展方面向《每日经济新闻》记者表示，房地产行业有很强的的区域性特点，因此，区域深耕是大中型开发商的共同选择，荣盛发展将京津冀、长三角区域的廊坊、沧州、徐州、蚌埠、嘉兴等当做布局重点。

此外，祥生地产也是聚焦三四线城市的典型。据介绍，祥生地产主要布局上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁30分钟可到的卫星城市群，享受大城市外溢的客群。截至2017年11月，三四线城市销售占到了祥生业绩总额的90%。

部分三四线城市暗藏风险

不少购房者担忧，三四线城市这波上涨，是否具有可持续性？

易居中国执行总裁丁祖昱曾发出警示，部分城市房价上涨过快、严重透支，预期二三四线城市楼市将面临更大调整风险，三四线城市的房地产市场已现隐忧。例如，南通、佛山等地房地产项目销售的渠道佣金比例较高、非本地客户比例上升，这意味着很多房企在三四线城市的项目需要从外地导客。房企需谨慎，考虑市场、货币政策等诸多因素，谨防高价拿地带来更大的投资风险。

邓浩志亦认为，三四线城市一直是房企选择性布局的区域，而相较于一二线城市来说，三四线城市的土地容易获取，但未必是所有三四线城市都值得进入，必须是围绕在一二线城市周边才有机会。

与许多房企不同的是，一直以来，龙湖对城市有很严谨的判断，很少进入三四线城市。此前，龙湖方面告诉《每日经济新闻》记者，龙湖一直聚焦一线和二线核心城市，择机进入到大都市圈的一些周边城市，这个策略没有变。

和昌集团总裁武磊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在重点布局的城市周边，某些城市可以实现城市群时，会对周边机会型城市做轮耕，比如镇江、马鞍山和滁州等城市，把握机会高举高打，做完迅速撤离。

用武磊的话说，和昌集团对机会型的三四线城市“不恋战”。他认为2018年非核心城市圈里的三四线城市销售会出现明显下降，一些核心二线城市可能会有上涨，因此，对于和昌集团来说，三四线城市更多的是机会型进入，看中短期机会，不对这些城市做过高的投入和预期。

龙湖方面也提出，一直持续关注高铁网点布局节点形成的五大区域城市群，以及环超大型城市周边的卫星城市，这些地区具有良好的产业基础，人口导入优势和旺盛的需求，在板块轮动中抓住机会，积极补仓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，对于房企来说，要在三四线城市掘金，更重要的是提前进行调研，甄别出经济和人口状况良好，具有发展潜力的三四线城市，避开高库存、高风险的城市。必须抓住投资和营销的关键点，警惕三四线城市出现类似割韭菜的现象。