2017年房地产市场格局“剧变”：一二线城市降温 三四线城市“逆袭”崛起

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

2017年，在中央强调住房居住属性背景下，各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也不断加强，在投资投机性需求被抑制的同时，市场分化也更加严重：一二线城市及其周边环线热点热度下降，三四线城市则明显“逆袭”，整个2017年的房地产市场格局发生剧变。

中指院数据显示，2017年1~11月，三四线城市住宅用地成交规划建筑面积3.1亿平方米，同比增幅超三成，在300城中占比较上年同期提升4.2个百分点；土地出让金也大幅上涨1.2倍至7660亿元，较上年同期提升10个百分点以上。

《每日经济新闻》记者注意到，三四线城市楼面价也同比上涨近七成至2444元/平方米，溢价率明显高于全国平均水平，较上年提升13.1个百分点至49.7%。

                                                   图片来源：视觉中国

城市群与棚改带热三四线城市

克而瑞研究分析认为，通过交通规划发挥城市群周边三四线城市的优势，快速承接核心城市房地产外溢需求，中长期则为产业的转移提供通道，进而由产业吸附人口流入，为房地产市场提供源源不断的内生需求。

以珠三角为例，作为我国目前发展较为成熟的城市群，珠三角城市群内交通便捷，产业协同发展，佛山、东莞与广州、深圳已形成关联产业链条，也因此佛山2011年~2016年年均人口净流入量在4万以上。

该城市群内三四线城市房地产市场热度较高，东莞、惠州和珠海等地2016年全年房价涨幅均在40%以上，居百城前列。2017年因楼市调控严苛，市场成交量明显下行，但房价仍具备抗跌韧性，保持小幅上涨，其中江门、中山和佛山的房价涨幅仍在15%以上。

安居客首席分析师张波认为，棚改是三四线城市的更大机遇。他告诉《每日经济新闻》记者，国家棚改政策于2017年公布并实施，2018年到2020年是棚改“攻坚期”，未来3年还将再改造各类棚户区1500万套，这必将为三四线城市后续2~3年带来坚实的购买力保障。

从重点棚改区域来看，山东省棚改规模连续3年居全国首位。该地2015年~2016年完成棚改100.8万套，2017年棚改任务76.36万套，截至2017年10月底，已完成棚改开工77.03万套，提前超额完成任务。

“近3年棚户区改造明显提速且货币化安置比例大幅提升，高规模推动房地产市场需求集中释放，有力促进了三四线城市商品住宅去化，部分三四线城市量价齐升。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

需求透支楼市后续动力堪忧

不过，城市群和棚改的效应并非无限。

链家研究院院长杨现领在日前举行的“房产科技创新峰会”上向《每日经济新闻》记者直言，在货币化改造和棚改等一系列政策刺激下，三四线城市经历了快速加杠杆和释放需求的历程，由此带来的是市场上扬，但这种刺激的持续性较弱。

的确，中指院的研究指出，经过本轮的快速去化，未来棚改对三四线城市整体的促进作用可能存在边际效应递减，销售的持续高增长不可期。

“棚改带来的需求总规模仍较高，且三四线整体城市数量庞大，棚改进程不一，未来房企仍可继续关注有棚改机会的三四线城市，适时进入。”张波告诉《每日经济新闻》记者，未来无论是棚改资金的拉动力还是资金本身的增量都在减弱。2018年预计三四线销量很难再创高峰，由于缺乏人口导入的先天优势，三四线的销量难以长期维持高位，或在3~5年后出现断崖式下跌。

价格方面，欧阳捷认为，上述珠三角三四线城市的房价涨幅，隐隐说明三四线城市面积性改善需求基本没有了。“三四线城市去年土地出让价格普遍上涨，房价也已经到了较高位置。房价上涨很快的城市未来上涨空间很小，很多需求并不是为了自住和改善，而是刺激了投资欲望、也刺激了改善需求提前入市，未来房价上涨动力不足。”

不过三线城市的二手房仍有值得期待的地方。杨现领表示，当新房增速下降后，大城市周边的三四线城市会迎来二手房的增长期，当住房的户均套数大于1，就意味着二手房的春天开始到来。

以常州为例，链家研究院的数据显示，其每个月二手房交易量在1.1万套左右，而北京2017年的二手房交易量才13.5万套。安居客数据显示，去年三季度环京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成，价格下跌超过20%。相较之下，三线城市二手房崛起速度不可谓不快。

进驻三四线需考虑未来潜力

这样的格局促成了房企的改变。数据显示，2017年1~11月，全国20家品牌房企在三四线城市共拿地1.1亿平方米，较上年全年增长83.3%。

中指院认为，房企在一二线拿地难度进一步加大，房地产市场“强者恒强”的态势愈演愈烈。为保证自身规模扩张，品牌房企大力向土地资源丰富的三四线推进，有发展潜力、区位优势的三四线城市获重点关注。

“房企争夺三四线城市的背后逻辑是‘抓住机遇、分散风险’。”张波告诉《每日经济新闻》记者，在三四线布局会给房企带来更多机遇，尤其是在企业规模化扩张的内需驱动下，地域的扩张很快从一二线城市蔓延到三四线城市。

不过应该注意，部分房价上涨过快的城市需求大部分被透支，这类城市应综合考虑未来发展支撑力。尤其是当未来3~5年棚改效应逐渐弱化，是否在城市群效应中真正建立起产业基础，有人口吸附能力，都是房企判断城市潜力的要素。