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北京二手房新政大幅提高购房人税费负担?专家:解读并不准确

内容摘要:

北京拟将二手房房屋买卖合同自行成交版和经纪成交版合二为一,并以合同约定的房屋成交价格作为缴纳税费的依据。有媒体认为,买二手房缴税要大幅增加,专家则表示该解读并不准确。

中新经纬客户端1月7日电(薛宇飞)北京市住建委近期发布通知,拟将二手房房屋买卖合同自行成交版和经纪成交版合二为一,并以合同约定的房屋成交价格作为缴纳税费的依据。对此,有媒体认为,这将使北京二手房网签价格大幅度提高,同时个人需要缴纳的个税及增值税也会大幅增加,“北京二手房市场将发生翻天覆地的变化”。

中原地产首席分析师张大伟则表示,上述解读并不准确。该项政策对北京的房地产市场的影响并不大,打击“阴阳合同”,需要在税费征缴和普通住房认定上努力。

买二手房缴税要大幅增加?

据了解,在北京二手房市场上,一直存在着“阴阳合同”的做法,即达成两个合同。一个是房屋实际成交价格的合同,另一个则是通过减少家具、装修等款项,降低成交价格,并用该合同向相关政府部门报备,也就是我们所说的网签合同,以此达到降低税费的目的。

2017年12月21日,北京市住建委发布《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉及相关经纪服务合同示范文本公开征求意见的通知》(以下简称征求意见),拟规定,《北京市存量房屋买卖合同》将自行成交版和经纪成交版合二为一,并将涉及经纪服务的内容纳入经纪服务合同文本予以规范。

北京市住建委介绍,该合同范本明确房屋成交价格的构成及金额,在文本中指明,“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”,并进行了详细列举,防止买卖双方为了规避税收,将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致,减少交易中出现的“阴阳合同”。

该合同范本中写道,买卖双方不得为规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价格的合同,否则应承担相应的法律责任。

对此,有市场人士解读称,如果该合同范本正式执行,就意味着“阴阳合同”这一潜规则将退出历史舞台,北京二手房网签价格将大幅度提高,同时个人需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。

如果该项政策真正实施,二手房网签价和税费会大幅提高?

张大伟对中新经纬客户端表示,这项政策或许并不能起到打击“阴阳合同”的作用。虽然官方给出合同范本,但具体如何使用,还是房屋买卖双方自己决定。

张大伟认为,由于在实际操作中存在一定的难度,所谓的会对北京房地产市场产生的影响并不大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此次征求意见,是对房屋交易价格给予了更大的规范,会减少房屋产权纠纷的发生,对规范交易秩序,具有一定的积极作用。

普通住房认定标准3年多未变

“阴阳合同”长期存在于二手房交易市场,不仅导致二手房市场价格失真,也不可避免地在房屋买卖交易中产生一些产权纠纷。

究其原因,张大伟认为,买卖双方之所以签署“阴阳合同”,压低网签价格,主要是为了规避交易税费。

2014年9月30日,北京市住建委等部门联合发布通知,调整了北京普通住房的价格认定标准。除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外,价格红线设置在了五环内为单价低于39600元/平方米、总价低于468万元;五环到六环为单价低于31680元/平方米、总价低于374.4万元;六环外为单价低于23760元/平方米、总价低于280.8万元。至今,关于普通住宅的标准,再未调整过。

据了解,北京市普通住房交易的税费主要包括契税、个税、增值税及附加,若被买卖房屋上次交易时间超过2年,将免征增值税;如果达到“满五唯一”的标准,个税和增值税都将免征。

但是,一旦房屋交易价格超过上述标准,就将被认定为非普通住房,除契税外,5.6%的增值税在所难免,同时还要缴纳印花税、土地增值税等,这无疑增加了购房人的负担。如今,经过本轮房价上涨,在北京的二手房市场上,已经难觅普通住房身影。对普通住房的认定,已经明显偏低。

张大伟表示,正是出于对税费的规避,在二手房交易过程中,就出现大量的压低网签价格的现象。而要正在解决“阴阳合同”,则需要在税收征缴和普通住房认定上有所改变。

严跃进则提醒,对于二手房买卖来说,购房者一定不要有做虚假交易的做法。他称,将网签价格调低,税费可能下降,看上去比较划算,但无形中形成的新费用会增加。若是出现房屋买卖纠纷,虚假交易本身也不受保护,这些都需要购房者严格按照交易秩序进行。

中新经纬客户端了解到,在一些实际操作中,压低网签价格后,房屋总价格的下降,会导致购房人从银行申请到的贷款减少,反而需要更多的首付款,提高了买房难度。


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