2018年调控或将深入 “规模”赛道上的房企如何“穿越”周期

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

伴随着城市化进程、城镇化建设的高歌猛进，房地产行业经历了“黄金十年”。不过伴随着住房市场从高速度增长转向高质量增长，房地产行业也步入了新周期。

业内人士认为，在新的房地产周期，将呈现资产价格高企、“房住不炒”政策定位、货币周期转换等特点，住房市场则以存量市场为主、租赁市场为辅，刚需和改善性需求的主流趋势将更加显著，房地产市场将告别大起大落的涨跌周期，进入稳定发展时代。

在刚刚过去的2017年，“因城施策”的楼市调控不断加码，同时行业集中度加速提升，促使房企深化“赚慢钱、重运营”的发展模式。但即使在极度严峻的市场环境下，2017年依然有144家房企业销售业绩超过百亿元，17家房企跻身千亿俱乐部。

不管面临什么样的政策调控和市场环境，这些规模房企似乎总能让销售业绩继续大幅增长，使规模和效益穿越周期持续生长。那么，到底是什么让房企在“规模”赛道上一路前行？

▲图片来源：视觉中国

穿越周期需顺应大势

据克而瑞数据显示，截至2017年末，千亿房企数量达17家。这些企业为何能够一路发展，一边迅速做大规模，一边赚取更高利润？

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，这类房企具备几个特征：首先能够对大势准确研判，同时还能制订正确的战略规划（包括规模速度与城市布局），其次这类企业普遍具备优越的商业模式、优异的人才队伍、强大的执行能力、充足的资本支撑。

“比如新城控股，住宅地产+商业地产的双轮驱动就是在市场上行期和波动期最好的双保险。”

不过欧阳捷强调，房企要具备这些素质，就必须深刻理解周期之间的差异——不同周期对于房企的发展理念、战略规划、能力要求、人才匹配都不尽相同。

“也要明确看到，未来已不存在‘小周期’的可能了，在长效机制逐步确立的新时代，搏周期的投机策略不再适用。”欧阳捷认为。

安居客房产研究院首席分析师张波则指出，总体来看这类房企的重要特质是“顺应大势，步伐稳健”——有穿越周期能力的房企往往会顺应行业规律而为，从而取得更高速的发展机遇。

从近两年来看，“顺应大势”房企已经在产业地产、物流地产、长租公寓等方面提前布局。尤其是租赁领域的布局，这在当前来看是赚小钱甚至不赚钱的领域，但当周期真正到来之时，提前布局的规模化效果就能帮助房企穿越周期，对抗行业低谷期给房企带来的冲击。

张波认为，“步伐稳健”则体现在把握好企业扩张和风险之间平衡关系。穿越周期房企有着较强的市场节奏把控性，并据此制定理性的投融资计划，保障良好的现金流和财务安全；同时优化经营方式，紧抓行业机遇期，最大化整合土地、资金资源，赢得未来发展的主动权。

定律已打破需合理高周转

值得一提的是，这些穿越周期的企业，也多是敢于顺势打破诸多既有定律的企业。

欧阳捷直言，固守一二线城市、放弃规模增长、舍弃高周转、不敢加杠杆，这样的房企其实是误判形势，会明显落后于大市。相反，踩准城市布局节点、追求高周转率而非高利润率、善用杠杆，使这类房企获得了更快更好的发展。

对此也有业内人士表示认同，其指出，部分香港房企在上一轮周期中获取了高利润的发展，但这一轮周期中，秉持缓慢开发的固有节奏，策略较为保守，结果是每年在内地市场推出的楼盘销售数量极为有限，甚至不断售卖本身持有写字楼来回笼现金流。企业很难继续做大做强，不适应周期带来的影响显而易见。

以长实集团为例，其2017年中期业绩报告显示，内地可开发土地储备仅余1.14亿平方英尺（约合1060万平方米）。其市盈率、市净率、负债率、净资产收益率等主要财务指标，明显低于在港上市内房股。例如2017年长实集团净资产收益率（ROE）仅5.28%，远低于在港上市的恒大（25.92%）、碧桂园（10.1%）和中海（9.3%）。

克而瑞数据也显示，长实集团地产板块2017年期流量销售额仅149.1亿元，位列106位，销售面积80.6万平方米，位居126位。与内地房企高杠杆、“快拿地+快开放+快回笼”模式下形成的发展场景有显著差异。

不过业内人士也提醒，在长期执行严格调控措施的一二线城市，客户不断萎缩，高周转模式或难以发挥作用。比如上海、南京有很多限制政策，如要求楼盘封顶、限价出售，这使房子必须现房销售，或者即便预售了房子，现金也无法回笼，这类城市就无法实现高周转。

“做精品项目，并不是舍去高周转、不善用杠杆的理由，此节奏可能拖累整家企业。但房地产企业尤其是中小房企，受短期政策调控影响极大，其除了关注存货周转率，不妨更多关注细分产品市场，例如绿色科技住宅、健康养老产业、长租公寓等都是值得精耕细作的。”张波表示。

规模足够大脚步才够稳

在2016年以来不断严厉的调控政策下，楼市已明显降温，银行信贷也逐步收紧，但评估一家房企未来好坏的重要指标，依然是销售额、土地储备和现金储备。

多数房企大力推行“高周转”模式的目标其实是“高规模”。尤其是在穿越周期时，规模是一个极为重要的武器。

“规模已经成为众多房企追求的目标，因为有规模就有更大的聚集资源能力，现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都是向规模房企倾斜的。”张波表示。

当规模足够大，利润才能做到更大。欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，同样是10%的行业平均利润率，100亿元规模的企业与1000亿元规模的企业，利润绝对值相差很多。

而且这类企业在资本市场上也更能获得支持，2017年股价快速上升，他们的策略和能力得到了充分认可。

“虽然不排除一些企业，例如区域性国资委下属企业，它们规模虽然中等，但资金成本足够低，也可以穿越周期。”资深地产人薛建雄认为，但普遍而言，通过全国化布局做大规模，是最受认同的房企抵御局部市场波动的方法。