楼市降温已成定局 长效机制建设有望加快推进

上海市民李健（化名）最近有些后悔，一个多月前在浦东买的一套100多平方米房子，如今总价已缩水10%。同样后悔的，还有长期浸淫楼市的投机客张斌（化名），“如果早几个月抛，一套能多赚几百万。”如今，他的一套200平方米的房子报价已砸穿横盘大半年的小区二手房均价，但问津者依旧寥寥。

在调控基调指引下，北京、上海、深圳、南京、厦门等热点城市的二手房价都进入平稳甚至小幅下跌的通道。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中央政治局会议定调明年“加快住房制度改革和长效机制建设”，意味着租赁市场的发展将受到重视。同时，对于住房开发和销售等方面或有新调整，类似预售制度、房地产金融制度等。业内人士普遍预计，2018年长效机制相关制度建设会加快推进，尤其是住房财税政策等。

高房价被摁住

买房人都会发现，同一个楼盘，今年买的价格和去年9月份楼市调控后的价格几乎差不多，这让一些投资客看涨的希望落空。“没涨就是跌。”张斌说，以前买进一手房后，价格是逐年上涨，如今调控不断加码，投机空间变得非常小。

张斌告诉记者，今年他只投资了2套住房，而且只买一二手房之间价格每平方米倒挂上万元的新房，“差价相当于保护垫，主要是防范下跌风险。”

在严格的限价措施下，高房价已被牢牢摁住。国家统计局公布的数据显示，今年10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续11个月回落。70个大中城市中，二手房价格环比下跌的城市，由9月份的13个增加到10月份的20个，包括北京、厦门、广州和合肥等热点城市，其中北京、海口环比跌幅最大，达到了0.5%。

限价改变了购房者的预期，楼市正逐步降温。今年四季度，热点城市开盘即日光的现象越来越少，有些楼盘开始推出各种购房优惠。以南京为例，上周共有11盘加推1939套住房，结果仅4盘售罄。

经济学家马光远认为，2018年将是本轮房地产市场最为困难的一年，从市场的基本面和周期看，经历2016年一二线、2017年三四五线的梯次上涨之后，需求基本释放，市场供求关系基本平衡，上涨的动力逐渐衰竭。

业内人士表示，房地产调控最大的目的是回归房子居住的属性，打击投资炒房行为，挤出楼市水分，最终帮助刚需解决居住问题。今年的楼市调控已达到了一定的冷却市场的目标，限价、限购等非市场化措施可能会慢慢撤出，取而代之的将是“长效机制”。

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高杠杆被降低

买房放杠杆是楼市中的普遍现象，一些投资客靠着极高的杠杆赚得盆满钵满，但进入四季度后，想用高杠杆买房已越来越难。

一二线城市纷纷上调房贷门槛，不但借钱困难、借钱更少，未来的利息还更高。融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示，在全国35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升，占比16.13%；有388家银行首套房贷款利率与上月持平，占比72.79%。共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。

以南京为例，河西10家楼盘同时将首付款提至八成，最高首付金额达840万元，大部分在230万元到600万元之间。位于禄口的朗诗青春街区，除将首付提至五成外，还要求购房者30天内银行必须下款，如无法下款将没收10万元定金另行出售。位于城北的保利朗诗蔚蓝，贷款条件同样十分苛刻：征信报告上显示有消费类贷款，无论结清未结清均无法办理贷款；有信用逾期一次以上也无法贷款；首套房利率上浮15%，二套房上浮20%等。

有机构总结了最近一些楼盘在贷款方面的几个共同点：两个自然人合伙买房的不批贷款，共同还款人只接受夫妻或父母，大学生未必能贷款，征信报告上显示有消费类贷款的、有信用逾期的未必能贷款，个体户办理贷款需要提供营业执照，首付可能会提高，银行统一贷款利率上浮15% ……所有这些限制都指向去杠杆。

除了降杠杆，还围绕限贷进行联网认定首房，认房又认贷，上海甚至还进行全国性联网认定首套房，这使楼市炒作明显降温。

住房租赁放量

当住房租赁刚提出之时，不少人还持观望态度，如今，这一市场正在悄悄兴起。

11月24日，南京约100套租赁房源同时在南京网上房地产网站、“我的南京”手机APP和“南京房产微政务”微信公众号的房屋租赁频道挂牌。几天时间，手机端“房屋租赁”、“租赁备案”两频道访问量近20万。为降低租赁门槛，南京市规定，若租客在芝麻信用等信用体系中的个人信用达到一定分值，可以零押金入住。此外，南京市还将陆续批量挂牌7000间公寓式房屋房源。

据统计，自今年7月份住房和城乡建设部等九部门下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，首批12个试点城市中已有北京、成都、杭州、广州、武汉、南京、佛山等城市正式推出住房租赁交易服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了住房租赁平台的搭建时间表。

此外，北京市在2017年至2021年住宅用地供应计划中，提出要供应租赁住房50万套。上海“十三五”期间，租赁住房供应约70万套，占新增市场化住房总套数的比例超过60%。杭州则提出，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

非试点城市也在积极推进住房租赁市场发展。比如，山东近日宣布，全省17市住房租赁综合服务平台建设正在同步建设中，不久将上线。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，开始搭建统一的住房租赁平台，并加速租赁土地供应。

业内人士认为，租赁房源挂牌政府平台，对租房群体而言，解决了租房人群最头疼的房源虚假、租期不稳等问题，有利于住房租赁市场的发展。

严跃进表示，中央政治局会议提到了要加快住房制度改革，应该理解为第二次房改或开启。过去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的变革，现在提出房改，意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面或有新调整。

上海证券报记者 刘向红 编辑 邱江