合生创展的“第二艘船”：商业地产能否带它冲出重围

每经记者 郭荣村 每经实习记者 吴抒颖 每经编辑 卢祥勇 每经实习编辑 梁秋月

当规模化的道路不再成为合生创展的首选之后，这家公司将更多的资源押注于商业地产。

虽然合生创展进入商业地产的时间较早，但大举攻坚这一领域却是近两年才开始。去年年底，合生商业地产管理有限公司董事长鲍文格在商业地产发布会上曾表示，合生创展未来将会着重做大公司的商业地产板块，并提出了合生商业“未来3年要推出30多个项目”的战略目标。

业界的共识是，商业地产领域的结构性过剩问题正在显现，这一领域逐渐成为“红海”。在此背景下，“后来者”合生创展能够冲出重围吗？

租金回报率承压

此前鲍文格在接受媒体采访时提到，合生商业对旗下的商业购物中心作了回报率测算，“业绩远高于行业平均水平，排在前列”。但在合生创展的年报中，这一数据没有公开，未能从公开资料中核实这一说法的准确性。

在合生创展2017年半年报上，唯一有租金收入可查的购物中心是广州海珠区合生广场。这个项目拥有8万平方米的购物中心，上半年租金3200万元。

记者走访广州合生广场时发现，除底层相对较好，上面几层空置率仍然较高。现场工作人员说，“很多店铺未能开业的原因是正在进行消防整改，整体来看，目前项目的出租率还算不错。”

仲量联行发布的2017第二季度广州房地产市场回顾报告指出，广州合生广场的空置率约为32%。一名从事商业地产的业内人士称，如果按照这一数据和租金收入测算，它的出租面积租金为3.26元/平方米/天，属于中等偏下。

可供佐证的是，第一太平戴维斯发布的数据显示，2017年第三季度海珠区的首层零售平均租金为15.3元/平方米/天；海珠区总体的空置率在12%左右。

广州世邦魏理仕的一名内部人士指出，这个项目虽然商圈的人流量大，但是没有地铁等配套，因此缺陷也比较明显。

在合生商业旗下最受到重视的产品线是“合生汇”，目前开业的有上海五角场合生汇及北京朝阳合生汇，未来还将有上海静安合生汇、苏河湾合生汇以及通州合生汇等项目亮相。在多名业界人士看来，“合生汇”的开山之作五角场合生汇是不错产品。上述世邦魏理仕的内部人士也表示，合生创展在五角场合生汇上“尝到了甜头”，给了企业不少信心。

“但可以看出，在这个项目上合生也是作出了一些回报率方面的让步的。不然，招不到商，人气不足，商家赚不到钱会让它更加难受。”多名商业人士表示。

合生商业的前路

经历了过去数年的爆发性增长后，中国的商业地产已经进入调整期。合生创展此时入局，能够重拾旧日荣光吗？

中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，目前合生创展还没有更多的产品亮相，因此，对其商业地产作出全局性的评价并不合适。可以肯定的是，目前加盟合生商业的很多人士都已经经历了国内商业地产爆发性发展的时期，因此，在做项目布局的时候，能够规避很多可能出现的问题，对于合生而言或许是个机会。

过去数年，合生创展备受诟病的管理架构，仍然是这家企业不能忽视的牵绊。“在商业地产这块，对于5万平方米以上的购物中心，其实分区开业是比较理想的方式。但是合生旗下的购物中心，如上海米格招商不到五成就开业了，说明内部管理不够严勤，太松散。”上海一名商业地产人士指出。

这一说法也得到了合生创展离职员工及曾有过项目合作的人士的印证。据他们透露，合生系旗下多个地产项目都曾经有过频繁更换职业经理人团队的情况。“公司在管理方面比较传统，企业文化不算强，凝聚力偏弱。且公司的开发周期常常拉得很长，人员流动率大也很正常。”一名内部员工续称。

不仅是基层员工，过去数年合生更换了数任总裁，包括薛虎、陈长缨、武捷思等，在总裁的位置上都没有坐满3年。

郭增利认为，对于商业项目而言，尤其是在项目开发的前期，频繁更换经理人团队是很常见的行为。“经理人团队需要和公司的企业文化进行磨合，而且商业地产常常是带有很浓的企业风格的。对于企业而言，更换团队不是问题，找到最适合自己的发展模式才最重要。”

值得注意的是，合生商业在合生创展的营业收入中占比正在扩大。2017年上半年，公司的租金收入达到5.3亿港元，同比增长65%。与此同时，商业地产的租金收入占营业收入的比例达到14%，较2016年年底上升了8个百分点。