一二线还是三四线城市？业界争议商业地产的发展机会

图片：2017年观点商业年会现场 

每经记者 魏琼 每经实习编辑 梁秋月

2017年，调控下的房地产行业加快转型步伐，单一粗放的开发销售时代已经被改变。

国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩张。国家统计局发布的数据显示，2017年前三季度全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额达到8620.25亿元，同比增长31.8%。

相比住宅市场，商业地产的投资热情更为高涨。由于供应远超同期需求，商业地产的库存压力较大，在供求不平衡下的商业地产面临巨大的发展压力。

11月20日，在《每日经济新闻》联合主办的2017年观点商业年会上，专家学者们对商业地产的发展出路做了详细探讨，一二线和三四线城市，未来商业地产发展的机会在何方？

一二线和三四线城市机遇之辩

2010年住宅市场调控开始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产，导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业地产面临高库存、同质化运营等困境。

在2017观点商业年会上，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，预计到2025年会超过1万座购物中心，如果城镇人口为10亿人，一座购物中心平均静态覆盖人口10万人。

欧阳捷分析指出，目前一线城市购物中心已经出现了严重过剩，三四线城市是未来5年~10年商业地产的机会。2016年，上海已经超过180家购物中心，而上海只有2400万人口，一个购物中心就要覆盖10万人左右。

而三四线城市人口占比达到53%，但购物中心总量不到30%，是偏少的，而且三四线城市购物中心开业数量相对不足。已有的三四线城市购物中心平均静态覆盖人口25万人，超过了现有的二线城市，但是这些三四线城市还有很多城市没有购物中心，甚至有的人口达100万的城市却没有不错的购物中心，所以未来三四线城市有很多机会。

对于未来5~10年商业地产的机会在三四线城市的观点，中原地产中国大陆区主席黎明楷表达了不同的意见。

黎明楷认为，市中心的商业地产给客户带来不一样的购物体验，在互联网经济的冲击下商业价值可以保持，随着城市经济的整体上升，应该也能分一杯羹。从这个角度来看，三四线城市不一定很好，商业还是要往集中的方向走，商业越来越集中，一二线的机会要大于三四线。

城市副中心商业崛起

宝龙地产控股有限公司执行副总裁肖清平认为，一二线和三四线城市各有特点。三四线城市没有购物中心，建设新的购物中心，会吸引很多的客流；一二线城市资源集中度最强，做商业地产最重要的是消费、经济水平和人流量，一二线城市的消费很高。

肖清平表示，一线城市商业地产趋于饱和，宝龙地产在上海布局的16个项目，基本都位于偏郊区的地方。这些地方，交通发展起来后，人流量较大，未来机会多。

面临宏观调控以及去库存压力，同质化运营的商业地产开始构建新的价值链，走向精细化运营，商业地产的地段价值似乎开始减弱。

黎明楷认为，在当前环境下，地段价值仍大于运营，一个成功的商业地产项目，地段和运营缺一不可。地段是先天的条件，运营是后天的，先天不足，光靠后天运营也不能弥补，但如果你先天很好，运营不好也不会有好的成绩。

在消费升级下，商业地产竞争更加激烈。好屋中国联合创始人陈兴认为，对一线城市而言，地段、地段还是地段，这个本质没有发生变化。商业地产包含精神、文化的需求，做好商业地产还需重视传播的力量。

陈兴指出，对于一二线城市，商业地产的核心是做特色；对于三四线城市，一定要做唯一和不可替代性，每一个城市的市场，都有存在的价值，但需要打造核心竞争力。