成都房地产5年蓝图：新建商品房百万套 租赁住房保有量达151万套

成都天府新区 每经记者 张建 摄

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 卢祥勇

未来5年成都市的房地产市场将如何发展？

11月15日晚间，成都市人民政府办公厅对外发布了《成都市房地产业发展五年规划（2017－2021年）》（以下简称《五年规划》）、《成都市住房租赁市场发展五年规划（2017－2021年》以及《成都市住房保障五年规划（2017－2021年）》三大文件。

其中，《五年规划》提及，坚持以“房子是用来住的、不是用来炒的”为定位；房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步；全市计划新建城市住房共计160.6万套，其中商品住房（含人才公寓、产业园区配套住房）103.86万套。

对此，一位成都房产业内人士向《每日经济新闻》记者表示，此次成都发布楼市新政所强调，一是成都未来商品房供应量充足，二是租赁住房数量比较多，三是保障房起兜底保障作用。而这些政策和规划，将保障成都房地产业未来运行稳健。

5年新建商品住房超百万套

《五年规划》中提出，未来五年，成都房地产业发展的总体目标包括：房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%～6%之间；居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右；居民住房可支付性指数保持合理水平，住房使用率更趋合理，商业办公用房利用率稳步提高。

《五年规划》还提出将“深入推进供给侧结构性改革实行租售并举”。全市新建160.60万套住房中，保障性住房及拆迁安置房56.74万套，商品住房（含人才公寓、产业园区配套住房）103.86万套。

为切实强化用地保障，《五年规划》对成都城市的土地未来供应也相应做出规划。依据土地利用总体规划和房屋建设计划，结合已供土地开发利用情况，编制经营性用地供应年度计划，合理确定供地总量和结构，优先保障保障性住房、人才公寓和产业园区配套住房供地。

未来5年，成都计划全市经营性用地供应供地总量为90000亩，其中商品住宅供地49890亩。

对此，西南财经大学副教授刘璐认为，成都未来三年计划出让的49200亩经营性建设用地，其中商品住宅用地27000亩，可建约40万套普通商品住房，满足约130万人住房需求。并且，根据逐年增加土地供应的规划可见，成都市的土地供应是稳中有升的。另外，本次涉及土地供应的五年规划出台，对于稳定土地市场的预期，缓解市场对于土地供应的“饥渴”有着重要的作用。

“在一个更长期和稳定的预期之下，开发商的拿地行为也会更为理性，减少高溢价成交地块的出现，从而从源头上缓解住房市场的供需矛盾。”刘璐向《每日经济新闻》记者表示。

成都未来土地供应将有怎样的区域特征？刘璐认为，根据成都现在的情况看，城南绕城以内的土地储备略显不足，城西、城北、城东则分别集中在青羊新城、大丰和天回以及龙潭和龙泉的西河片区。据其预测，未来五年，土地释放较集中的片区会是城东、城北从四环到五环的区域，包括东进中的简阳在内，土地规划更多会偏向与产业发展相结合的地块。另外，天府新区的腹地有着大量的土地储备，未来也可能会成为成都土地释放的重点区域。

值得注意的是，成都此次将商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，商服用地供应节奏与商业办公用房利用率挂钩，实行差异化供地节奏把控。在商品住宅供地上，如东进区域，当消化周期低于8个月，就会加快供地，大于16个月则暂停供地。而在主城范围的中优区域，消化周期则以6～12个月为界，北改区域以7～14个月为界。

加快发展培育租赁住房

此次《五年规划》的一个重要看点是住房租赁。根据该规划，到2021年，租赁住房保有量达到151万套、13627万平方米，较2017年分别增长25%、22%。其中人才公寓14万套，1019万平方米，产业园区租赁住房6万套，437万平方米；保障性租赁住房（公共租赁住房）11万套、589万平方米。

事实上，在今年8月3日成都市政府发布的《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》就已经提及，在未来5年会建设30万套人才公寓等内容，并且在之后的土地出让条件中开始增加“配建并无偿移交租赁住房面积”要求。

戴德梁行方面向《每日经济新闻》记者表示，随着政府房地产市场长效机制的建立，租赁住房市场将得到快速发展，未来将有更多二手房投入到租赁市场。而越发壮大的入蓉就业和创业青年群体，则会成为成都租赁租房市场的有效支撑。

在成都租赁市场发展不断成熟的背景下，《五年规划》提出了详细的发展规划，包括鼓励住房租赁企业通过兼并重组、资本合作的方式作大企业规模，以国有企业带头发展规模化租赁业务、更多采取招拍挂方式出让租赁土地、允许由租赁企业代租赁人申报纳税、允许提取公积金支付房租、拓宽租赁企业融资渠道等6方面23条措施。

针对住房租赁市场的发展，成都已计划给予相应的税收优惠和金融支持政策，包括对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税，对个人出租住房月收入不超过3万元的，按照规定享受免征增值税政策，对企业执行6%的增值税税率。在金融支持上，包括支持创新金融产品和服务、向国企主导的租赁住房建设提供专项贷款，向企业提供长期低息贷款等，同时也支持企业发行各类债券、不动产证券化产品等。

对成都加快发展培育租赁住房的五年规划，成都万科总经理沙骥表示，此次规划的出台将有效强化房屋的居住属性，一定程度上破除“重售轻租”这一市场难题。长久以来，“重售轻租”带来的“能买房不租房”的社会心态，加之房价上涨带来的资产增值的“财富效应”，使得市场存量房空置率长期处于较高水平，大量房龄10年以下的高品质房屋处于闲置状态。可以预见，配合相关服务平台与流程的建立，这部分房源的入市除了增加供应规模外，更能有效提升租房体验与居住感受，逐步补齐租赁市场短板。

优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“政策的不断优化完善和倡导，有利于企业发展环境的改善。从租赁企业的融资情况看，在企业不断做强的时候，就会有金融机构主动为我们提供金融支持，现在就有3家金融机构同时在对接优客逸家，包括ABS类的产品也在沟通中。现在我们相当于处在卖方市场了。”