租购并举制度确立万亿级租赁市场待启 楼市调控长效机制加速落地

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

业内人士表示，我国住房租赁市场规模已超万亿元。从2016年9月30日开启的新一轮楼市调控可以看出，当前政策着力点是促使住房向居住属性回归，租购并举，楼市长效机制加速落地。

退烧涨幅放缓趋势明显

国家统计局发布的最新数据显示，9月热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落。这也是近三年中15个热点城市连续两个月全面停涨。

而在2016年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市，超过4%的多达11个，同比涨幅超过20%的城市有12个。15个热点城市中，合肥、厦门同比涨幅高达47%，南京为43%，上海新建住房价格同比上涨39.5%，深圳同比上涨34.5%，北京同比上涨30.4%。

中原地产首席分析师张大伟表示，涨幅放缓趋势已经明确。9月70个大中城市房价涨幅大部分已放缓。其中，新建住宅平均环比上涨0.19%，是近23个月涨幅最低点，同比数值也为最近13个月最低。

与此同时，房地产销量也出现了下行走势，一线城市最为明显。以北京为例，中原地产研究中心统计数据显示，从今年3月开始，北京楼市成交全面萎缩。新建住宅1-10月成交量为20621套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达50%。二手房方面，前10月成交11.52万套，虽然仍高于2014年同期水平，但较2016年的23.5万套减少近半。

张大伟说，虽然2017年全年的房地产成交量依然会创下历史最高纪录，但近两月来，楼市降温明显，楼市“金九银十”成色不足。

住建部部长王蒙徽表示，房地产调控成效显现，市场总体稳定，我们以“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，坚持分类调控，因地施策，出台了一些有针对性的措施来稳定市场。目前一线城市和部分热点的二线城市新建商品住宅价格同比回落，三四线城市房价也趋于稳定。

新政购租并举迎新时代

有关人士表示，2016年年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。此次十九大报告正式确立租购并举的住房制度。

发展住房租赁市场，已成为建立楼市长效机制的重要内容。今年7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点，再度明确租购并举，租售同权。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

东方证券研究报告称，目前我国租赁人口约为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，租赁人口主要由流动人口及高校毕业生构成。

东方证券房地产分析师竺劲表示，据测算，2020年、2030年我国租赁人口规模将分别达到2.2亿、2.6亿，相较目前约1.9亿的规模，仍有近40%的增长空间。

10月31日，北京住房租赁新政正式实施，监管和服务平台同步上线。据了解，住房租赁监管平台将通过接口方式，对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理。

11月1日，合肥公共资源交易中心开始启动招标住房租赁交易监管服务平台软件，并要求11月30日前完成研发、通过测试并能上线运行。11月2日，成都住房租赁交易服务平台进行试运行阶段。该平台包括“我要出租、我要租房、签约备案、我要找中介、评价信息”等12项服务。

中银国际相关报告也指出，国家推动住房租赁市场的发展，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。

展望长效机制落地加速

发改委副主任宁吉喆此前表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，国家反对投资投机性的取向不会变，但对于居民正常的住房要因地制宜、因城施策，逐步建立房地产调控的长效机制。

不难发现，打击投资、投机、压缩房地产牟利空间，已成为各个地方楼市调控政策的着眼点，特别是对楼市金融端口的收紧。

截至目前，已有超过40个城市进行限售，以增加住房投机成本。另据了解，减小牟利空间、保障性住房封闭运作也已成趋势。

天津市国土房管局制定出台了《关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》，通过严格资格审核、明确选房顺序、规范上市退出和转让及加强市场监管，进一步完善该市限价商品住房管理政策。

北京共有产权住房政策也指出，购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。

雄安新区的住房制度则将执行积分购房。租赁10年后可进行积分购房，但买房后在一定期限内禁止出售。同时，房屋出售时，政府具有回购优先权，而其回购价格仅略高于同期银行本息的价格回购，避免房屋频繁“倒手”推高房价。

记者了解到，住房租赁长效机制也正在落地。9月下旬，国务院法制办、住建部组成联合调研组，到多地对租赁条例等征求意见和建议，意在加快推进相关立法。

《住房租赁条例》将对租赁行为各方权责进行认定，对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范，同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮对《经济参考报》记者表示，租赁条例将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，进一步凸显了建立租售并举长效机制、加快租赁市场发展的重要性。

“我国房地产调控思路已从此前的短期走向长期。”康俊亮表示，从房地产行业本身来看，长效机制已在路上。包括住房登记信息、土地登记信息全国联网；建立完善的市场化住房租赁制度；建立分类调控的土地供应机制；以及正在立法中的房地产税制度。

来源：经济参考报 记者：梁倩