助推楼市新生态 租赁住房资产证券化“破冰”

继国内首单长租公寓资产类REITs产品“花落”深圳证券交易所之后，首单央企租赁住房类REITs产品获上海证券交易所审议通过。在业界看来，租赁住房资产证券化“破冰”，有望助推楼市新生态的形成。

据了解，新近获得上交所审议通过的保利租赁住房类REITs项目为具有权益性REITs属性的证券资产化产品。项目总规模50亿元，优先级评级AAA，产品期限18年，分期发行，底层物业资产是上交所上市公司保利地产自持的优质租赁住房，主要为青年公寓和养老公寓。

在此之前，国内首单长租公寓资产类REITs“新派公寓权益性房托资产支持专项计划”本月中旬获批，拟发行金额为2.7亿元。

在业界看来，在供给侧结构性改革不断推进的背景下，租赁住房资产证券化“破冰”成为住房租赁市场发展的标志性事件，将对楼市生态产生深远影响。

十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，明确了住房市场的发展方向。近年来多个关于加快培育和发展住房租赁市场的重要文件相继出台，则为住房租赁市场营造了良好的政策环境。

链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告认为，目前中国房屋租赁市场规模已达1.1万亿元，预计2025年可增长至2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

在探索资本市场助力住房租赁市场发展方面，资产证券化被认为是有效渠道之一。住房城乡建设部、证监会等九部门专门制定的加快发展住房租赁市场的通知，也明确提出了“推进REITs试点”的战略部署。

上交所总经理黄红元表示，此类REITs的问世有利于租赁住房企业加快资金回笼，加大市场投入；有利于投资人分享租金收入和物业升值收益；有利于住房租赁市场发展，化解一线城市的居住难题，惠及更多普通租户。租赁住房资产证券化产品的推出，可为资本市场服务租赁住房行业发展探索经验。

作为资本市场创新之举，租赁住房RETIs如何控制风险备受关注。以保利租赁住房类REITs为例，优先级证券和次级证券分别向专业投资者销售及由保利地产自持，通过实现良好风险分配确保产品安全性。此外，租金收入带来的稳定现金流也可为此类资产证券化产品的安全性提供支撑和保障。

业界评价认为，借助资产证券化为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋增加租赁住房的有效供给，有助于形成有效的、规模化的住房租赁市场，也有助于相关企业充分利用社会资源、合理控制成本，从而实现“多方共赢”。

来源：新华社 记者：潘清