潘石屹再卖楼 29.5亿“清空”上海凌空SOHO

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

秋风萧瑟天气凉，草木摇落露为霜。

10月23日，霜降，转型持有物业的潘石屹似乎也感受到房地产的寒冬即将来临，选择在这天出售上海凌空SOHO剩余全部股权。加上此前卖出的虹口SOHO项目，今年以来潘石屹已经出售了两处物业，并且还将出售北京光华SOHO 2。出售上述三个物业回笼的资金想必能让潘石屹安然过冬。

剩余56%物业“套现”29.54亿

10月23日晚间，SOHO中国发布公告称，公司已与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司，就建议出售凌空的全部已发行股本订立框架协议，初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值。总价约在50.08亿元。

据了解，基汇资本是一家全球房地产市场的私募基金管理公司，投资范围横跨住宅开发、办公、商场、服务型公寓和酒店等不同的房地产类别。

《每日经济新闻》记者从其官网了解到，自2005年以来截至2017年第一季度，基汇资本募集股本已达86亿美元，管理资产金额达130亿美元。

基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦则向记者表示：“这次非常高兴能有机会收购凌空SOHO这个优质的地产项目。（它）不仅紧邻交通枢纽绝佳地理位置，并落座于大上海连动江苏省新城市群的辐射区內。该地区对优质办公和零售空间的需求将持续增长。”

这已经不是凌空SOHO第一次被售卖。在2014年8月，携程已经以30亿元的价格收购了凌空SOHO约44%的写字楼物业。

携程收购交易完成后，SOHO中国保留该项目的产权面积为12.8万平方米。根据SOHO中国官网数据，上海凌空SOHO总建设面积35万平方米。

而凌空SOHO的再一次交易，在SOHO中国看来是赢面更大的。

根据SOHO中国集团未经审核的账目，凌空SOHO项目截至2017年6月30日的总成本约为27.01亿元，且其协定价值50.08亿元较其截至2017年6月30日的总成本高约85%。

据此，建议出售事项的初始代价为29.54亿元。由于凌空SOHO项目已经重估账面价值，基于凌空SOHO项目于2017年6月30日的账面值及根据框架协议协定的凌空SOHO项目的资产价值，SOHO中国预期将自建议出售事项录得毛利约3.67亿元。

从交易价格来看，此次基汇资本接盘凌空SOHO的折合楼板价已在3.9万元/平方米。“从单价来说，这已经是不错的市场价位了。”在上海资深地产人士薛建雄看来，凌空SOHO发展这么多年，已入驻了几个大租户，对项目整个形象和后续招商都有正面推动。

就项目本身而言，薛建雄认为，凌空SOHO并不掌握十分核心的位置，地理位置上属于虹桥交通枢纽的一部分。并且项目过于追求外观的设计，多少牺牲了一些内部的实用性。

至于基汇资本是打算长期持有，还是待升值之后套现，薛建雄表示不好下定论，但可以看出，由于项目建筑形态比较特别，要进行传统办公楼改造，难度比较大。

商业物业租金快速上涨态势难持续

在凌空SOHO被出售之前，2017年潘石屹已卖出了虹口SOHO项目，套现35.7亿元。近三年，潘石屹通过出售旗下地产项目已套现超过200亿元。对于出售项目的资金用途，潘石屹曾在业绩会上称，其中之一的用途是用于还贷。

至于后续物业是否有出售的时间表，10月24日，SOHO中国相关负责人对记者表示，目前还不清楚。

在当前的市场状况下，持续卖出是否为一个好选择？

仲量联行中国研究部负责人周志锋告诉《每日经济新闻》记者，当前很多商用物业租金快速上涨的态势已较难维持，需要业主主动进行项目运营和物业改造才能获取收益增长。目前大虹桥区域写字楼平均租金约人民币5.7元/平方米/天（第一太平戴维斯数据），但有效租金其实还不及这个数值，适时卖掉也并非是坏择。

第一太平戴维斯数据显示，今年前三季度，上海核心商务区甲级写字楼平均租金达到人民币8.9元/平方米/天。第一太平戴维斯助理董事张琳也告诉《每日经济新闻》记者，目前写字楼租赁业务有点压力，由于市场项目太多，租户更多偏向于非市中心区域。

“第三季度上海核心商务区甲级写字楼空置率升至12.5%，业主需下调租金、灵活调整租赁策略或增加代理佣金，以此来吸引优质租户。”张琳指出。

薛建雄也表示，凌空SOHO这类物业需要通过长期经营来获得租金增长，实现资产升值。而且在现在的市场环境下，要通过主动方式才能实现租金上涨，比如结构、管理和品质的优化。按照项目的现状和租金情况，短期内盈利的可能性非常低，所以潘石屹才会选择卖掉。

就长期市场趋势而言，周志锋表示，资本在追逐有限的投资机会，很多资本看好中国市场，尤其是北京上海等一线城市，这给了不少优质物业机会。

来自第一太平戴维斯的数据显示，2017年前三季度上海房地产市场大宗交易累计成交23笔，与去年同期持平，成交金额总金额约409.7亿元，同比上升46%。