深圳楼市调查：“分期付首付”“垫首付”现身观澜片区公寓市场

自2016年“10.4”政策之后，深圳房价已连续12个月平稳下降，9月新房均价已跌至54314元/平方米，“十一”黄金周深圳楼市也表现平平。

而往往在市场低迷期，开发商为回笼资金，会推出特价房、垫首付等营销手法。

“首付2.5成”，日前有中介人员极力推荐观澜片区某公寓项目。《每日经济新闻》记者10月9日以购房者身份实地调查获悉，该项目是正在清盘，可分期付首付；同时观澜另一公寓项目推出开发商垫首付的方案，购房者只需首付3成。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析称，分期付首付、垫首付及特价优惠等一般是尾货，是为了加快销售，出现这些现象证明市场销售还是比较困难，开展商要多用手段，才能加快销售。

公寓项目推出“分期付首付”

根据差异化房贷政策要求，公寓项目需五成首付，最多只能按揭10年。

且在2016年10月深圳市规土委等单位发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》要求金融主管部门同规划国土、市场监管、公安等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为。

记者10月9日以购房者身份实地调查观澜一公寓项目时，也被现场销售明确告知，现在公寓项目不能做低首付，且低首付是违规的。

但稍后该名销售人员补充道，现在可以分期付首付。通常是首付4.5成，只要客户征信良好，在与项目合作的农村商业银行办理按揭就可以；另一种是分期付首付，具体而言，首先客户签约七天内需支付4.5成首付的50%,即中介宣称的首付2.5成；其次于2018年1月底支付4.5成首付剩下的30%，最后于2018年2月底支付剩余的20%首付，且该方案对客户没特殊条件要求。

当谈及推出分期付首付方案的原因，该名销售人员解释称，主要是考虑到一些客户的资金周转压力，有些资产是年底才能回笼，所以就给了客户小半年的时间；还有现在项目正在清盘，仅剩20余套，开发商即将启动商业招商。

此外，据了解该项目目前均价5.1万～5.2万元／平方米，精装交楼，可享受3万抵8万的团购优惠。

与此同时，观澜片区的另一公寓项目在国庆假期前推出开发商垫首付的营销策略。记者以购房者身份走访获悉，目前项目在售43平方米及64平方米的公寓产品，均价3.8万元／平方米，可享99折优惠。谈及首付，置业经理给出了2种方案，一种是首付4.5成；另一种方案是开发商垫部分首付，即客户首付3成，剩余的1.5成由开发商先垫付，客户分2年无息还清，但该方案要求客户既是深户又在深圳有一套房产。

信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣对《每日经济新闻》记者表示，此类行为是在打“擦边球”，所谓的开发商垫首付只不过是名义上的垫付，实际并无垫付，只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付而已。开发商垫首付是以“垫付”之名，满足购房者按揭贷款条件，协助购房者成功贷款，以达到自身资金回笼的目的。

“今年公寓比住宅相对好卖些”

在记者实地调查的过程中，多位销售坦言“今年公寓比住宅相对好卖些”。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端坦言，今年公寓市场的表现好主要是相对于住宅，毕竟住宅从供应到需求都太淡，当然市场在调控之下整体氛围趋冷也有一定影响。

张晓端提供的数据显示，1～9月住宅批准预售面积比上年同期降了47%，而公寓的供应降了24%。相比而言，公寓供应缩减的幅度小了很多。

同时，在何倩茹看来，商务公寓具有居住属性且不限购不限贷，自去年10月份开始，商务公寓的销售情况均比住宅要好。另外，随着信贷收紧，住宅的贷款利率已经和商务公寓（商业产品）越来越接近，因此商务公寓的优势更加显现出来。

不过张晓端表示，类似公寓产品要按照商业来做首付五成，这意味着对刚需而言首付不低且利率略高，更多的是闲钱投资之用。而投资者对于商业的高首付和没有学位的问题会不会影响日后出手也有担忧，所以其实类似公寓产品的定价都略低于住宅，或通过提高拓展性、增速装修等方式来提升性价比。

深圳公寓市场竞争激烈

深圳中原研究中心数据显示，今年深圳预计约有63个潜在供应公寓项目，市场竞争非常激烈。其中上半年商务公寓成交38万平方米，均价58727元/平方米，成交总价在100万～300万元，成交占比50%。而国庆节期间深圳仅有湾景商务中心一个商务公寓项目开盘，而开盘销售率低于10%。中原分析称，在政策调控敏感期开发商入市更为谨慎，预计后期成交数据或将进一步下滑。

当谈及大供应量给开发商带来的压力时，张晓端认为，开发商目前都有压力，不管是公寓也好、住宅也好，手头有货要走的遇到市场去化放慢就会有压力，但是一方面整体市场库存量不算太多，只不过当前市场氛围冷淡去化慢；另一方面，大部分业主对于持有深圳的物业都还是比较有信心的，不少外来企业想获得深圳的土地或项目都很困难，因此开发商若不是资金链紧张都能接受去化放慢。

“类似公寓产品要么控制总价、优化产品以提升性价比，来吸引闲置资金；要么依托区位价值及城市核心资源，打造顶级产品，这两类是现在走的比较好的。”张晓端对《每日经济新闻》记者表示，接下来市场整体氛围趋淡也会波及公寓市场，之前住宅差别化的信贷政策和限购让不少有投资需求的客户转向公寓，但接下来严查消费贷、首付贷的举措恐怕也会波及到公寓市场，具体影响还要看银行对于资金来源的审核和放贷的情况。