行业进入“青铜时代”？ 房企生存需具备拿地、融资、产品等复合能力

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

“十一”前夕，石家庄、长沙、贵阳、南昌等多个城市调控政策再度加码，而截至目前，已有39个城市针对居民家庭的新购房上市交易规定了年限。这在一定程度上扼制了投资、投机为目的购房行为，使楼市进一步健康有序发展。

3月以来的这一轮房地产调控政策出台至今，力度不断叠加，这也意味着行业进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。有业内观点对此认为，伴随楼市调控长效机制的形成，中国房地产行业逐渐由“黄金时代”“白银时代”，进入“青铜时代”。

在房地产调控长效机制的成型过程中，行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么，处于新环境之下的房企，该如何适应如何生存？

西南证券房地产首席分析师胡华如表示，这一阶段，房企强者恒强的格局将更为突出。多位房企人士则向《每日经济新闻》记者坦言，这一阶段房企集中度将不断被提升，企业的规模优势将非常关键，并且对企业复合能力的要求也前所未有。

地产行业迎来“青铜时代”

回顾近20年的中国房地产发展，自1998年房改以来，房地产市场渐渐步入高增长。尤其是2004~2010年，伴随成交量、价格、投资量、利润和供求比五大指标的飞速发展，行业迎来“黄金时代”。

从2011年开始，上述指标加之房屋新开工、竣工等各项延伸指标开始降速，行业步入中增长阶段，但城镇化、人口、经济和住房饱和度等指标依然有一定支撑力，这一阶段被成为“白银时代”。

犹如王小波的时代三部曲，随着房地产调控长效机制逐步形成，整个行业或将渐渐进入到第三个阶段——青铜时代。

“集中度的确是这一阶段的鲜明指标。”胡华如告诉记者，未来行业内两个现象会更加明显，其一是非同一控制人的房企的数目会大幅降低；其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡华如提供的数据显示，今年上半年前十房企销售口径的市占率上升了近9个百分点，接近30%。而明后年，前十大房企市占率将接近50%，有的房企年销售额可能达到万亿元。

东方证券首席房地产分析师竺劲则向《每日经济新闻》记者认为，房地产行业的集中度或在2022年之前达到稳定状态，根据测算，TOP10房企销售市占率将达到36%（2016年底仅19%）。而基于房企强大的土地获取能力，TOP1房企的市占率将达到8.4%，在这段时期，龙头房企的成长将实现质的飞越。

“在新房限价的情况下，如果房企铺开的城市过少，将很难盈利。所以小的地产公司只能出售资源，一些战略出现问题的房企必须进行转型，否则就面临被兼并或者退出。”胡华如直言。

土地是支撑龙头房企规模扩张的关键，因而土地市场也将呈现出集中度的加速提升。“目前土地市场集中度提升的速度，甚至超过行业销售集中度。”竺劲表示，当下对土地储备的投资积极程度，可以被视为房企销售的先导指标之一。随着大型房企的规模扩张，拿地竞争激烈、土地成交总价增速会越来越快。而未来房地产行业的销售集中度提升增速，会向土地市场集中度提升的平均增速靠近。

竺劲表示，拥有更大规模的开发商，往往能有更好的公司信用评级优势，这则反作用于公司的融资能力，他们往往能在同样的负债率背景下更易获取融资，且融资成本更低，而房企间的差距就这样日益扩大。

房企要生存必须优势复合

在房地产调控长效机制的成型过程中，行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么，处于新环境之下的房企，该如何适应如何生存？

泰禾集团高级副总裁沈力男向《每日经济新闻》记者表示，当下，“一招鲜吃遍天”的方式已不适用，企业应该更讲究综合开发商能力，也要有创新能力，这使得企业不能光靠规模抗风浪。

“以前很多企业都是各领风骚两三年，但现在企业更需要做‘长跑型选手’，更要注重资源调配和配速来达到终点。”在沈力男看来，房企接下来要做的是平衡好地钱人产品和服务时间的关系。拿地坐等升值的开发模式已经过去了，要在土地上创造新价值，提供更多更好的产品和服务，才能满足改善型市场的需求。可以说，融资、周转及拿地三方面能力成就房企价值。

竺劲则强调，目前房地产市场已经进入了“调控3.0时代”，政策实际上是从源头上抑制投资需求，保障居民刚需，贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。因而后续可能会有更多城市出台类似政策来抑制投机，抑制投机性购房需求，缓解部分城市新房市场短期供不应求的局面。在这样的环境下，房企应该更注重稳健。

“目前，中国房地产市场存量业务份额不到5成，租赁份额仅占6%。租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。”胡华如指出，在这种背景之下，资产的运营管理和房地产金融未来会成为二线房企要做的事情。

但租赁市场普遍存在利润率较低的问题，以上述持有模式的住宅租金回报率为例，其回报率在6%~7%之间，而长租公寓的净利润只有5%~10%，即便规模化以后也很难超过10%，目前，房企的开发利润率在10%~15%。

不过，竺劲表示，对于租赁市场，政府可以在税收方面给予优惠和推出一些利好政策，同时加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，积极发展房地产投资信托基金。

胡华如对《每日经济新闻》记者表示，租赁市场的发展在未来五年会非常迅速，一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给。房企要在租赁市场要积极拓展房源，打造专业的运营队伍，同时让产品和服务有标准化趋势。这不同于地产开发是单个项目盈利。“好住宅开发相配套的产业延伸服务，新房销售开发规模正在高位盘整期，企业会越来越参与到租赁市场中去，开发持有一些物业，或者用专业化能力进行品牌和管理输出，这都是运营能力的变现。”

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，在市场蛋糕还没切分完之前，必须加速奔跑，未来市场进入高寡要加速奔跑，剩者为王，不进则没，退无可退。对于房企来说，要具备三大核心能力：首先要具备强大的土地获取能力，要能获得相对便宜又能够快速销售的土地；其次，要具有强大的融资能力；第三，具备快速销售能力，别人卖得掉你能卖得更好。同时还要有产品能力，现在因为市场的供求关系，去库存已经去的差不多了，市场上供应不是很充分，池子里的鱼在减少。因此要想获得客户青睐，产品力就要提升，换句话说就是性价比。