上海集体土地建租赁房试点：投8000万8年回本 年回报率约15%

每经记者 吴若凡

每经编辑 杨 军

今年8月29日，国土部、住建部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》显示，根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

如果“集体建设用地建租赁房”在全国铺开，那么8年前上海在闵行区七宝镇联明村的试点情况具体如何，能否为其他城市提供可行性经验？近日，《每日经济新闻》记者实地调查采访发现，如今，该村试点建起的“联明雅苑”，已经是一个有着5栋楼的小区了。

据上海市闵行区七宝镇联明村党总支副书记、村委会主任沈春军介绍，联明雅苑小区连同动迁、建造、装修的支出差不多8000多万元，年租金回报率约为15%。目前村里每户家庭每年能拿到差不多2万~3万元的分红。

同时，《每日经济新闻》记者还了解到，联明雅苑小区里的租赁住房的租住率比较好，租客选择住在那里的原因之一是租金便宜、配套较为完善，居住方便，但也有不能办理长期居住证等不足。此外，就“集体建设用地建租赁房”而言，2012年上海已在全市新规划了21处项目，在“十三五规划”中，上海又提出未来供应70万套租赁房的计划。

每家每年分红2万~3万元

位于上海中春路的联明雅苑小区里，有两栋绿色的住宅楼十分显眼。这里住着当地村民，此外还住着很多来自附近公司的租客。这些租客之所以选择住在这里，其中一个原因就是租金比周边的商品房便宜。记者在小区内看到，保安亭、公告牌、阅报栏等一应俱全，而从空调安装量和窗口晾晒情况来看，入驻率也基本满格。

作为上海首批试点的公租房项目之一，如今的联明雅苑，被租户称为“蚂蚁工房”。

而沈春军介绍，这个公租房试点项目可以追溯到2010年，彼时，上海市推出集体用地建租赁房的政策，闵行区被选为试点区域。

七宝镇联明村响应号召，投资8000余万元，在集体用地上建起了约400多套的公租房，即为“联明雅苑小区”，小区在2010年正式投入了使用。

沈春军告诉记者，联明雅苑虽然是集体用地，但原先地块上有一家企业，是联明村将其动迁，进行了土地出让之后，根据招投标做的建设。

“当时土地成本和建设成本都比较低。”据沈春军透露，上述小区连同动迁、建造、装修的支出差不多8000多万元，通煤气花了几百万元。

另外，项目由联明村下属的公司运营，启动资金来源为村民，而村委会给村里承诺的的回报率是7%。虽然只比银行借贷的利率略高，但更加稳定安全。

不过，上述项目运营至今，大概明年就能收回成本。沈春军告诉记者，小区的房租价格要比周边市场优惠2~3成，很受周围企业职工的欢迎。而七宝镇范围内有不少年税收达50万元的企业，他们普遍存在解决职工住宿问题的需求。

“如今小区一年的租金收入可以达到1200万元左右，年租金回报率约15%。”沈春军兴奋地表示，小区的租金到年底还有上涨趋势，不过具体价格还要综合考量出租率来制定。

实际上，联明雅苑在2016年经历了一次租金快速上涨，幅度达20%。在此前的五六年，小区每年的租金涨幅大约在5%~8%左右。不过小区目前一套一室一厅40平方米房屋的月租金约为2450元，依然比较优廉。

实际上，联明雅苑已经不仅是收回成本的问题了。沈春军还表示，除了两栋公租房的租金收入外，小区的两个市场、商务楼等都会产生收入，目前村里每户家庭每年能拿到差不多2万~3万元的分红。

据了解，全村共有500多户家庭，村民2400多人，以家庭为单位，村民每年可从项目获得的收益，已高于银行存款利率。

租户：居住方便但美中不足

逐渐取得投资回报，联明雅苑似乎依靠的是“价格优势”，那小区的居住体验究竟如何？

《每日经济新闻》记者在联明雅苑随机采访了几家租户。曾先生（化名）是联明村的村民，房子拆迁后被村委会安置在联明雅苑小区。

目前曾先生住的是一套一室一厅的房子，虽然较小，但房屋配有独立的厨房、卫生间、餐厅，天然气、有线电视、空调等配套设施也很齐全，房子住起来还算方便。

不过曾先生直言，美中不足的是，小区是集体用地性质，只有被大家称为“大产证”的集体产权证，而大产证不符合居住证办理要求，所以联明雅苑的租户是不能办理长期居住证的。

另据了解，联明雅苑小区聘请了专业的物业公司管理，每个月会为小区租户提供免费的法律咨询、免费的图书阅览，每家每户入住前也会开展身份备案登记。

“原先小区都是提供给七宝镇辖区内各个优质的企事业单位的，以企业出面推荐租借为主，优秀的白领、蓝领申请入住，住户资质是很好的。目前小区逐渐开放对社会的出租。”沈春军表示。

也由于租赁开放，据公共租赁房综合事务受理大厅窗口工作人员透露，小区已有的404套房屋已经全部租罄，而且在后面排队、候租的承租企业与承租人还有90户之多。

上海将新增70万套租赁房

从目前联明雅苑小区的试点情况来看，公租房的低成本、低租金，高需求、高增值，既能满足村民的利益需求，也能给有需人群提供较高性价比的居住选择。

据了解，就“集体建设用地建租赁房”而言，2012年上海已在全市新规划了21处项目，用地面积约55公顷，可建建筑面积约106万平方米，主要分布在浦东、松江、嘉定、青浦、闵行、宝山、奉贤、崇明8个区（县）。而在“十三五规划”中，上海又提出未来供应70万套租赁房的计划。

上海中原地产分析师卢文曦直言，显然租赁已成为趋势，这能更好地满足无能力购买住房的居民、困难家庭的居住需求，同时，这也能增强集体土地的利用效率和土地价值。

近日，易居执行总裁丁祖昱也对《每日经济新闻》记者表示，房屋租赁市场会越来越大。政府调控的思路正由需求端控制转向供给端。仅上海而言，租赁住房比例就由13%提升到了41%，其效果则会是上海房价稳住了，上海房租回落了。