上海连续三度加码租赁用地 业内：开发商须学会精细化运营

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

商品房为主格局打破

此前的7月24日，上海浦东张江和嘉定新城底价拍出两宗只租不售用地，近日，市北高新板块也跟进落实上海市政府关于大力推进社会租赁住宅建设的相关要求，将两幅商业用地调整为租赁用地。近期上海不断推出租赁用地或调整用地性质，与近几年上海的供地结构性调整不无关系。

根据《上海市住房发展“十三五”规划》，上海住房用地供应共5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较“十二五”期间增加20%。

同时，根据规划，“十三五”期间上海将年均供应住房用地1100公顷，包括商品住房用地约400公顷(占比36.4%)、保障性住房用地约360公顷(占比32.7%)、租赁住房用地约340公顷(占比30.9%)，这意味着上海楼市的新增供应已经被“三分天下”，打破了商品房为主的格局。

从开发模式转向运营模式

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，超大城市的住房资源，需要得到高效利用，同时购房人宝贵的住房资源也应该避免闲置浪费，而租赁住宅能够起到这样“轮动式利用”的效应，减少新的住房供应，所以被重用。

“更为深层的原因依然是人口。”欧阳捷直言，超大城市唯有控制人口规模，才能缓解越来越重的城市病、才能可持续地利用城市土地资源、才能平衡城市的住房供求关系。预计未来租赁住宅用地将成为超大城市住宅用地供应的市场主流。

对开发商而言，从开发销售转移到自持租赁，必须面对新的商业模式。欧阳捷认为，房企不拿地，最终会失去这个市场，而房企要想继续活下去，就一定要转向存量市场，需要持有一定的经营资产做“对冲”，这样才能为业绩继续成长提供支撑。

在新的商业模式下，自持租赁住宅降低了现金流，不能快速周转，资金效率降低。第一太平戴维斯上海物业及资产管理部高级董事及主管邹应龙就表示，开发商必须慢慢意识到资产增值的价值远比节约成本获得的盈利来得重要。在此基础上，服务好坏将直接影响项目成败。

欧阳捷也认为，此类地块的开发商其实应该改名叫“运营商”，其资产运营模式的核心是投资回报率，所以他们必须学习精细化运营，习惯“赚慢钱、赚小钱”，细抠管理成本、盘活存量资产，学会讨好租户、增益利润。

“只有投资回报可以覆盖资金成本和基金管理费，且有薄利，资产证券化才可能真正实现。”欧阳捷认为，这些都说明，从开发模式转向运营模式，将是未来房企的生存法则。