美国房价创新高背后：超五成住宅建筑商股价不及次贷危机前一半

每经记者 孙宇婷 每经编辑 王可然

次贷危机爆发以后，美国房地产市场一直处在调整之中。随着近年美国经济的复苏，如今美国房价已基本收复失地，创下次贷危机后的新高。那么，在二级市场上，房地产股票走势是否同样强劲呢？

《每日经济新闻》记者梳理数据发现，从2007年至今，房地产类股指走势与美国房价波动高度吻合。

不过，在谈到地产股整体表现时，美国麻省理工大学房产中心威廉·惠顿教授对《每日经济新闻》记者说，“当前，美国很多住宅建筑商的股价其实仅为2005年时的50%。”

美地产股与房价走势吻合度高

次贷危机爆发至今，房地产市场成为美国此轮经济复苏中的一大亮点。《每日经济新闻》记者查询彭博终端数据获悉，最近10年来，美国房屋价格经历了2008年以来的大跌，并在随后三年（2009~2011）延续了跌势；直到2012年，房价开始触底反弹，并稳步走高；到2017年，已经基本恢复至次贷危机时最高点。

期间，全美住宅建筑商信心指数也几乎同步波动。该指数通过调查全美约900家住宅建筑商，以50为分岭线，超过50则显示美国房地产市场前景看好。据记者统计，这一指数从2007年的18，一度腰斩至2008年的9，并连续三年维持在20附近徘徊，直到2012年建筑商信心指数翻倍，达到47，逼近50的分岭线。2013年~2017年，建筑商信心稳步走升，到今年8月，信心指数已经恢复至68，反映出住宅建筑商对市场态度乐观。

宏观数据逐步好转的同时，二级市场上，房地产股票表现又如何？

以费城证交所住房类股指（HGX Index）为例，该指数的成分股为与住房产业相关的建设、开发、支持和销售等业务上市公司。《每日经济新闻》记者梳理发现，2007年至今，该指数走势与美国房价波动高度正相关，期间指数累计涨幅达到30.81%。

今年以来，住宅建筑类股票势头更猛。彭博美国住宅建筑商（BI home builders）板块今年上半年累计上涨了12%，同期标普500指数涨幅为7%。在去年美国总统大选期间，美国住宅建筑商股价有一波显著行情，当时板块涨幅高达26%，而标普500仅涨13%。

不过，经历了2016年下半年的大涨后，进入2017年，小型建筑商股价表现明显落后于规模更大的同行。

至少从目前看，今年这一板块的赚钱机会多集中于大市值的成分股身上。截至今年6月2日，大型建筑商年内上涨了12%，中小型建筑商涨幅为8%。

据记者统计，截至上周五（8月18日）收盘，板块的19只成分股中，有14只获得了积极回报。今年以来，该板块涨幅中值为18.76%，其中涨幅最大的三只股票分别为：NVR股份有限公司（60.79%），霍顿房屋公司（30.59%）和莱纳房产公司（20.85%）。同期标普500指数涨8.34%。

房地产股有望进一步上涨

全美住宅建筑商协会（NAHB）高级经济学家迈克·尼尔（Michael Neal）向《每日经济新闻》记者表示，“从全美范围来看，一方面，多户型住宅开工率普遍恢复，另一方面，单户型住宅持续增长，但仍低于正常水平。不断上升的监管成本和劳动力、土地、材料成本的上升，限制了单户型住宅的增长，并导致住宅库存有限。”

尼尔称，从中短期（1年~5年）来说，NAHB预计美国单户型住宅开工率将进一步扩大，而多户型住宅开工率则开始趋于平稳。总体而言，美国住宅建造会继续增长。

谈到地产股的机会，威廉·惠顿教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前美国许多住宅建筑商的股价其实仅为2005年时的50%。

记者逐一查询彭博美国住宅建筑商（BI home builders）板块的19只成分股，除6只因成立时间较晚等原因不适用外，剩余13只成分股中，约53.8%的股价都不及2005年时的一半。这当中，以中小型建筑商居多。

截至今年6月初，美国住宅建筑行业的市净率中值为1.2倍，其中大型住宅建筑商为1.6倍，而规模较小的公司为1倍。目前，大型与中小型住宅建筑商的估值继续分化，其规模、盈利能力、杠杆率和股本回报率都是主要的差异因素。总体而言，美国住宅建筑商的估值低于4月份的峰值水平。

此外，从彭博大型住宅建筑商2010年以来的月均回报率历史看，每年6月到9月通常是其表现最差的时期。美国大型住宅建筑商6月份的平均跌幅为2%（同期标普500指数下跌0.6%），7月份通常跌2%（标普500上涨2%），8月份下跌1%（标普500下跌2%）。

根据彭博智库美国住宅建筑商2017年中期展望，在预期美国经济增长、管制放松以及税收环境变得更加友好的宏观背景下，受强劲的购房需求趋势拉动，这类股票有望进一步上涨。