万达富力等6房企已获反馈 房企IPO冰封七年再开闸？

房企IPO冰封七年再开闸？

证监会网站公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、南都物业服务和广东碧桂园物业服务等6家房地产业公司IPO状态显示为“已反馈”。

8月4日，证监会网站公布的新一期名单中，又有两家房地产企业——西藏新城悦物业服务、北京思源兴业房地产服务集团位列其中，显示状态均为“已受理”。然而在另一份《上交所首次公开发行股票中止审查企业基本信息情况表》中，首创置业的审核状态却显示“中止审查”。

投行人士介绍，IPO的审核工作流程分为受理、反馈会、见面会、初审会、发审会、封卷、核准发行等主要环节，已反馈离最终上市还有漫长的路要走。

首发基本审核流程图：

资深投行人士认为，这几家房企进入反馈阶段，并不意味着房企IPO政策放松，主要由于房企IPO开闸与国家大的宏观房地产调控的政策方向不一致。而且，正因为这几年房企内地资本市场IPO受阻，才催生了房地产信托、基金的蓬勃发展。

房企上市之路屡屡受阻

从2010年1月“国十一条”出台，证监会要求房地产公司IPO和再融资，都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资。

IPO之路充满坎坷，因此借壳、重组上市便成为众多房企“不得已”的选择，包括金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市。

不过，2016年证监会修订《重大资产重组管理办法》，重组上市的审核条件相较于之前更加严格，大大提高了重组上市通过审核的难度。从2016年下半年开始，国家也陆续出台了若干更为严厉的房地产宏观调控政策。近日，证监会年中监管座谈会又强调严把发审质量关。从2016年至今，便再无房企借壳上市的成功案例。

财汇数据统计结果显示，从2010年至今，只有两家房地产企业在2015年12月成功在A股上市，分别是招商蛇口（融资481亿元），新城控股（融资53亿元）。境内房地产企业IPO基本停滞。

房企的增发、再融资等也一度被暂停。2016年7月，随着监管部门对企业再融资行为的不断收紧，房地产企业通过再融资募集所得资金的用途正在变窄。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

房地产业内人士表示，前几年房地产行业发展迅猛，很多房地产企业在运营、盈利方面均表现较好，符合上市融资条件。但由于未上市，其融资功能表现为零。一旦房企上市恢复，具备融资能力后，其投资能力将加大，有助于优化行业产业结构，或将加速行业重新洗牌。

行业销售数据依旧亮眼

在上半年马不停蹄地冲刺规模之后，7月份历来是房企放缓销售节奏、备战金九银十的“中场休息”时段。

但即便单月销售规模有所下降，在上半年火热行情烘托下，2017年1~7月房地产企业销售金额依然亮眼。

2016年，“恒万碧”通过全年努力实现销售金额突破3000亿。但在2017年，碧桂园和万科再度实现突破，仅用7个月时间便跨过3000亿大关。

房地产行业属于资本密集型的行业，融资能力对企业生存发展尤为重要。

记者统计发现，今年前7个月销售金额前50名的房地产公司中，22家公司选择了在港交所，9家在深交所上市，8家在上交所上市，还有11家公司没有上市。

值得注意的是，在空前严厉的房产调控政策下，房地产行业整体依旧保持了不错的增长。

海通证券将2017年数据与行业销售历史最高年2016和次高年2015年对比后发现，2017年1~7月行业销售额数据较历史最高点2016年同期增长18.9%；土地购置面积较2016年同期增长11.1%，较2015年同期增加2.5%；新开工面积较2016年同期增长8.0%、较2015年同期增长22.8%。

地产股看好自上而下机会

今年以来，港股市场内房股股价普遍大幅上涨，A股市场地产股股价表现平平。

财汇数据显示，截至8月16日，A股共有129家上市房企（不含B股），今年以来仅42家公司上涨，多数公司股价不同幅度下跌，个别公司股价跌幅达50%左右。京汉股份、嘉宝集团涨幅分别达52.45%和50.51%。

值得注意的是，在A股上市房企中，除了招商蛇口（A+B股转A股整体上市）和新城控股（B股转A股）是在2015年上市，其余所有上市房企上市时间都是在2009年或2009年以前。

数据显示，2016年以来，在涉及房地产业务的上市公司中，共有包括保利地产、东旭蓝天、华夏幸福等32家上市公司实施了定向增发方案，合计募集资金为905.94亿元。

值得注意的是，2017年1~5月房地产企业增发融资136亿元，同比减少80%。

海通证券认为，地产销售担忧带来周期整体回落，旺季销售决定反弹能力。受三四线销售回落影响，周期板块上周四、五集体回落，地产蓝筹超跌。8 月下旬传统推盘期到来后销售能否回升将对市场情绪产生明显影响，决定后续股价弹性。考虑地产蓝筹本身业绩锁定性强（普遍锁定2年20%左右复合增速），旺季推盘将对全年销售和2018年业绩带来更大确定性。从集中度提升、公司治理、超跌等角度，继续看好自下而上机会。

（来源：证券时报旗下券商中国quanshangcn）