楼市调控下的营销变异 时代地产回笼资金打“擦边球”

每经实习记者 吴抒颖 每经编辑 曾健辉

当地产大鳄纷纷站上新的发展台阶时，中小房企却不得不面对严厉调控所带来的影响。

一些主要布局在一线及环一线城市的中小型房企，在本轮调控大潮的影响下，试图通过“打擦边球”的方式，来快速回笼资金。

时代地产即是其中一家。《每日经济新闻》记者调查了解，为了躲避“限购”等调控措施，这家深耕广州的上市房企，在商品房的售卖过程中用上了一些“手段”。

有楼盘未获预售证先开盘

2016年10月，随着全国开始新一轮调控，广州紧跟政策步伐，明确表示继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

因而在限购等调控趋严的背景下，售价偏高的项目要获得预售证并不容易。2015年年底，时代地产以楼面价16401元/平方米（含保障房建设成本）夺下如今案名为“时代柏林”的宗地，是当时广州市桥区域单价最贵的宗地。链家地产的数据显示，该项目周边的二手房售价为2.4万~ 2.8万/平方米。

阳光家缘的数据显示，目前时代柏林（备案名为时代雅苑）共有55套商业房取得预售证，取得预售证的时间最早为2017年4月28日，最近为2017年7月17日。

实际上，时代柏林的楼盘早在2016年9月首次开盘。《每日经济新闻》记者以购房者身份走访此楼盘，案场销售经理表示，目前项目在推2栋、8栋，此前1栋、6栋与9栋均已经推售完毕，进入尾货销售阶段。

据《每日经济新闻》记者获得的一份认购书，其中一条需要买方确认的条款为：“买方在签订本认购书是已清除知道该物业尚未取得预售许可证，清楚知道国家、当地政府有关房屋买卖的相关法律及政策规定，且愿意承担在尚未取得预售许可证之前认购该物业可能取得的风险”。

但通过合同方式来规避风险显然不符合法律规定。北京盈科（深圳）律师事务所高级合伙人张茂荣律师分析称，开发商取得预售证之后才能够进行房屋出售，这是法律强制规定的。“即使在合同中和购房者约定，对于购房者而言，也并不具备法律效力”。

这并非孤例。《每日经济新闻》记者了解到，时代地产旗下另一楼盘时代水岸也同样在未取得预售证的情况下，进行销售。多名佛山时代水岸1栋、2栋的购房者告诉《每日经济新闻》记者，其于2016年下半年购入时代水岸的房产，至今仍不能网签。

《每日经济新闻》记者以购房者身份走访此楼盘时从销售经理处获得的信息是，此楼盘目前已经网签了六成，当问及为何有购房者购房一年仍未能网签，销售经理回答是因为佛山市目前限购，无法网签的购房者均是在佛山市没有购房资格的人群。

从佛山权威房地产网（主管单位：佛山市住建局）查询到的信息得知，目前时代水岸1栋、2栋、5栋和6栋均为“限制房产”，即由于某些原因，暂不允许出售的商品房。

“阴阳合同”与“捆绑车位”

实际上，“阴阳合同”在限购等调控加码之后，在广州可算是“见怪不怪”的现象。

《每日经济新闻》此前曾报道，以时代天启85平方米的房源为例，其合同价为101万元，装修合同款为44万元，需要在1年内还清，每季度偿还11万元。装修合同也可选择5年期的贷款，但需要支付高达16%的年利息，意味着贷款22万元装修合同款，5年需要支付10万元利息。

时代长岛的一名销售经理告诉《每日经济新闻》记者，目前时代长岛的均价在1.8~2.2万元/平方米。而阳光家缘的信息显示，时代长岛（备案名为佳创紫峰花园）的备案均价为1.4万元/平方米。这意味着溢价部分或要通过“阴阳合同”来实现。

上述销售经理指出，如果算上装修合同，时代长岛目前的首付在四到五成，而装修合同则视乎面积不同，总价落在30万~50万元区间，可以选择一年、三年及五年的分期付款方式。

除“阴阳合同”，时代地产旗下有楼盘捆绑车位销售。以时代柏林为例，其车位总价为24万元，在签订认购书7天内须支付7万元，1年后另支付5万元，余下12万元则在交房后半年内付清。

多名律师分析称，根据《消费者权益保护法》，购房者有权自由选择是否在购房的时候购买车位，开发商不得强制购买。由此可见，车位不可以捆绑销售。

项目推介瞄准投资客

“无名额也能买”，是时代地产招徕客户的另一方式。

这种方式的销售对象是在限购区域没有购房资格的人士。据《每日经济新闻》记者获得的一份时代长岛项目的推介方案显示，以83.82平方米总价140.6万元的房源为例，如果是没有购房资格的人士，可以选择在一年内全款付完。具体付款方式为，认购当月支付三成首付，此后每季度支付总价的17.5%，分四个季度付完。

时代长岛位于广州市南沙区。推介方案中指出，相比起同为自贸区的前海和横琴，南沙的价格仍处在洼地。方案中还表示，此种付款方式三年内可以按照一手房转名，业主可以“无忧无虑享受自贸区升值果实。”

上述时代柏林楼盘同样也可以以两年付完全款的方式购买，针对的客户也是在广州没有购房资格的人士。具体的操作方式是，在签订认购书的七天内支付全款的15%，此后每季度支付全款的10.6%，分8个季度付完。

多名律师提醒，上述付款方式也可能存在违规的地方，且这种方式对买家而言风险巨大。北京大成（深圳）律师事务所刘子孺指出，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”，因此这种付款方式并不合规。