北辰实业30亿拿地连下“两城” 发信托“名股实债”欲缓资金饥渴

每经实习记者 冯颖祎 每经编辑 王晓波

在房地产企业的江湖中，我们经常会听到万科、保利、恒大这些大牌房企的名字，但也有一些名字是我们很少注意到的，比如行事低调的国资房企北辰实业（601588.SH）。

最近，北辰实业因为两则消息而吸引了人们的关注。7月22日、26日北辰实业连续发布公告称在成都、海口竞得土地，《每日经济新闻》记者注意到，在不到一周的时间内北辰实业拿地的金额已经超过30亿，这与其上半年的沉寂格格不入。此外，同在26日，北辰实业发布公告称将为廊坊项目借款人民币11亿元，并为控股子公司北京北辰地产集团有限公司20亿融资提供担保。

这一连串动作的背后，北辰实业意欲何为？

两次拿地均创下楼面价纪录

7月21日下午，海口市迎来限购后首轮土拍。海口市国土资源局对西海岸南片区五块国有建设用地使用权以拍卖方式打包出让。这宗起拍价9.5亿、总面积共计106759.07平方米（合160.14亩）的土拍，共引得16家一线品牌房企参与竞拍。

最终，在万科、碧桂园、保利、绿地等众多强手之中，北辰实业以总价23亿元摘得该5宗地块，溢价率142%，综合楼面价11164元/㎡，刷新海口楼面地价历史纪录。

在7月25日成都的土拍中北辰实业再次一鸣惊人，经过与10 余家大型房企42 次激烈争夺，最终以总价8.064 亿元，10100 元/㎡的楼面价，68%的溢价率，成功竞得刚刚被划为成都中心城区的双流39.921亩地块。据了解，这是北辰实业布局成都的第四子。

《每日经济新闻》记者梳理发现，这是北辰实业今年首次发布竞得土地公告。对于未来战略布局，北辰实业在2016年报中表示，2017年将继续坚持“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”的战略方向。

《中国经营报》消息称，今年北辰实业大幅下调了拿地预算，从2016年的172亿元降至2017年的50亿～60亿元。

如果以此测算，上述两宗地已经消耗了北辰实业今年拿地的一半费用。

20亿售两公司收益权

在26号的另一份公告中，北辰实业表示，拟联同控股子公司北辰地产、中信信托签署《股权收益权收购协议》。据此，北辰地产拟将所持有武汉北辰辰慧房地产开发有限公司、武汉北辰辰智房地产开发有限公司100%股权的收益权转让给中信信托，融资期限为24个月，转让价款不超过人民币20亿元。

同时，北辰地产将两公司的股权出质给中信信托。中信信托将设立“中信.北辰武汉投资集合资金信托计划”受让收益权。

此外，武汉辰智、武汉辰慧将分别与中信信托签订《差额补足协议》与《抵押合同》，为北辰地产依据《股权收益权收购协议》支付股权收益款承担差额补足义务，并以其分别持有的项目地块对该项差额补足义务提供抵押担保。

北辰实业亦将拟与中信信托签署《保证合同》，对上述《股权收益权收购协议》、《差额补足协议》提供连带责任保证担保，期限2年。

公告还显示，截至目前，北辰实业及控股子公司对外担保总额为人民币63.27亿元，占北辰实业最近一期经审计净资产的54.26%。其中，北辰实业对控股子公司提供担保总额为人民币61.17亿元，占最近一期经审计净资产的52.46%，北辰实业对参股公司提供担保总额为人民币2.1亿元，占最近一期经审计净资产的1.8%。不存在逾期担保情形。

《每日经济新闻》记者梳理发现，7月12日，北辰实业发布公告称将自有资金15亿用于低风险理财投资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者采访时表示，融资耗费比较长的周期性，自有资金如果不处理，将引起现金不增值现象，所以会去进行理财投资。如果融资不顺利，理财产品也可有替代融资的作用。这样看也是有两方面打算，一、对自有资金的操作。二、融资加大负债，自有现金也是对资金流动性的一个保障。

记者就相关问题致电北辰实业公开电话，一直处在无法接通状态。