住建部拟立法护航“租购同权” 住房租赁企业市场份额仅2%亟需增加

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 王晓波

不久前广州市政府关于楼市的一纸通知让“租购同权”成为老百姓关注的话题，就在坊间还在热议广州将如何推进相关细则的时候，来自更高层面的声音已经被释放出来。

据新华社今天（7月26日）的报道，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。这意味着住建部将立法明确“租售同权”，使租房人享受与买房人同等待遇。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“租购并举”实际上是促使房地产市场保持平稳的发展状态，使更多的人实现住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子，从现实情况来看改变这种现状有很大的难度，所以先从试点来做，逐步取得经验以后向全国推广。

地方或国家部委立法先行

昨日召开的中共中央政治局会议进一步给楼市定调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。着力构建“购租并举”房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。

顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，租赁市场发育缓慢的原因首先是传统的观念导致，第二就是房价上涨过快，第三就是租赁方的利益没有得到保障，三个原因互相扭在一起，从哪一方面突破都有难度。这也是急需立法来规范解决的一大背景。

国务院发展研究中心研究员任兴洲在接受媒体采访时也表示，长期以来我国住房租赁市场规范化程度较低，相关法律法规不健全，租赁双方主体的合法权益都容易受到损害，未来应当进一步完善住房租赁市场的法律法规，保护租赁双方的合法权益，全力维护市场的契约关系。

日前，我国首部住房租售条例公开征求意见，住房租赁和销售市场立法加快步伐，有望通过法治手段遏制各种租房乱象，对住房租赁市场加以规范。此外，广州市近日率先提出“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一重要举措。

住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

顾云昌接受《每日经济新闻》记者采访时建议，“租购同权”立法约束可以从试点城市的政府立法或者市人大立法开始，从地方法规起到一定的约束作用，也可以从住建部等国家有关部委的行政规章来立法，最后上升到国家层面的条例，可以通过这种程序渐进的方法建立可行立法。

实际上，我国租赁市场份额较小，市场呈现出“销售独大”的现象，租房量严重缺乏，再加上房价上涨作为投资过程中升值较快等因素，租房市场发展难度增大。“如何改变现状，其实挺纠结的，所以通过立法的手段来保护租赁方的利益势在必行”顾云昌如是说。

租房供给严重缺位

顾云昌表示，实际上我国租赁市场份额非常小，一般的国家租购比例为3:7或4:6，由于我国一开始是以售为主，所以造成现在的租赁市场和销售市场的比例不协调，加上目前房价涨的过快和中国人的观念，使得租赁市场发展缓慢。供给侧改革方面，市场供应严重失调，所以供给侧改革是房地产发展租赁市场的一个很重要的方面，让更多的人通过租房来解决住的问题。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，培育和发展住房租赁市场，必须增加房屋租赁市场的有效供给，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，更好地满足城镇居民，特别是“新市民”的住房需求。

据新华社报道，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但租赁房源总量不足，机构化、规模化住房租赁企业不够成熟，制约着住房租赁市场的发展。

据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例，差距非常大。增加租赁住房供给迫在眉睫。

此前9部委联合下发通知，明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

日前，上海市也首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地，增加租赁市场土地供应；北京市也明确，未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。

顾云昌表示，推进购租并举必须从供给端发力，增加租赁住房有效供给，从上海出让的两块租赁住房用地来看，地块价格比较低，而且拿地以国企为主，未来租金价格将由政府主导定价，这样也会导致开发商的盈利模式发生改变。