全球楼市警报拉响？澳大利亚与欧洲房地产纷纷进入泡沫区域

北美和亚洲的房地产市场火爆都不是新闻，令人忧心的是欧洲和澳大利亚也开始被人指出存在楼市泡沫。

富达国际警告称，经验不足但又面临资产荒的法国投资者正在把欧洲最好的商业地产价格推高至不可持续的水平。柏林、巴黎、马德里、苏黎世等城市的主要商业地产价格已超过2007年峰值，欧洲房地产泡沫已现。

瑞士银行周一则表示，在澳大利亚央行加息背景下，该国楼市存在着泡沫破灭风险。截止现在澳大利亚房价已经连续增长5年。

加息背景下，澳大利亚房市面临“坠机”风险

瑞银（UBS）经济学家George Tharenou周一表示，澳大利亚房价已经连续5年保持增长，楼市价格已经超过了当地居民工资所能支持的正常水平，明显存在泡沫。现在正处于澳大利亚央行紧缩货币的当口，如果该国央行将利率提升得太高或太快，澳大利亚房地产市场很有可能在达到顶峰后崩溃。

经过多年的繁荣，澳大利亚现在的家庭平均住房成本为66.97万澳元，即53.2万美元。五年前，澳大利亚的房价大约是现在的一半。

最新官方数据显示，澳大利亚3月住宅物业价格同比上涨了10.2％。同时经济学家们还预计，6月份澳大利亚房价同比增长率将依然保持在10％左右，这比澳大利亚居民的平均收入增长高出了4-5倍。

但是，澳大利亚的房地产市场正开始出现微妙的转变。第一季度的房屋开工率下降了19%，五月抵押贷款审批也下滑了20%。同时，房屋购买情绪也降至了自2008年金融危机以来最低。

欧洲房地产已经进入泡沫区域

富达国际（Felity International Ltd.）在最新出炉的一份报告中表示，经验不足但又面临资产荒的法国零售投资者正在向房地产基金投入大量资金，将欧洲最好的商业地产价格推高至不可持续的水平。

2016年，法国投资者购买欧洲房地产基金的规模达到了56亿欧元（65亿美元），较2015年高出了三分之一。2017年上半年，面向欧洲房地产基金的资金涌入仍没有放缓的表现。这可能是因为，与股票和债券相比，房地产基金能获得更高的回报，并享受更加优惠的税收待遇。

据富达证券透露，截至目前，柏林，巴黎，马德里，苏黎世等城市的主要商业地产价格已超过2007年峰值。

伴随着高收益率的，是房地产基金与日俱增的风险。去年6月，在英国决定离开欧盟以后，投资者们纷纷从英国房地产基金中提取资金，一度导致系统瘫痪、部分基金经理暂停交易。富达证券认为，一旦欧洲地产价格到达最高点后，经验不足、以为可以灵活撤出的法国投资者，很可能会像去年人们离开英国房地产基金那样同时从中撤资，导致交易崩溃。

“当然，我们不认为市场现在就已经达到了这个水平，”撰写这份报告的经济分析师Benedict表示，“但这已经越来越引发了市场的警惕，欧洲地产市场如今已经具有了泡沫的标志。任何房地产基金买家做做出决策之前，都应该好好掂量其中的风险。”

本文来自华尔街见闻，作者唐晗。