新城发展逾51亿私有化进入日程 高溢价退市谋长远利益

每经记者 吴若凡 每经编辑 王晓波

7月18日晚间，新城发展控股有限公司（“新城发展”）在联交所发布公告称，控股股东提出私有化要约，现金要约价3.3元，每股注销价较7月10日停牌前收市价2.81元，溢价约17.44%。注销价将不会上调，注销15.53亿股对应总代价约51.23亿港元。股票于19日复牌。

新城发展进一步私有化

公告显示，新城发展控股股东王振华持有该公司约41.05亿股，占该公司已发行股本约72.56%，要约人一致行动人士（包含王振华、吕小平、陆忠明、刘源满、陈伟健、王晓松、华泰金融）则持有约2787.6万股，占已发行股本约0.49%。因此，涉及要约股份约15.53亿股，以注销价计算，合计价值约51.23亿元。

目前，控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。这一消息距离新城发展上市，已过去4年有余。

资料显示，新城发展控股作为新城“A+H”平台中的港股平台，于2012年11月29日正式于香港联合交易所挂牌交易，IPO募资规模达到2.65亿美元。在此期间，H股平台一直是新城海外的重要融资平台。

私有化每股溢价达127.59%

值得一提的是，新城发展2012年全球发售时每股售价1.45港元，此次私有化价格为每股3.3港元，溢价达到127.59%。

这一价格不仅超过了公司历史最高价，较7月10日停牌前最后交易日收市价每股2.81港元，溢价约17.44%，较前30/60/90/120/180/250个交易日，溢价分别约19.09%/32.53%/37.33%/46.15%/64.34%/81.12%，归属股东每股净资产相较2016年12月31日的溢价也达到约75.81%。

另外，每股3.3港元的私有化价格，对应的PE值约为12倍，达到了A股房地产上市公司一般为12-15倍左右PE值的水平，也接近7月10日停牌前A股子公司约13倍的PE值，高于港股规模相近内地房地产上市公司约10倍的平均估值水平。

“这一回购价格，可以确保没有一个投资者会因此亏钱，确实在保护投资者的利益，可以说在港股市场众多私有化项目中是相当罕见的。”业内人士认为，控股股东提出私有化的价格相对合理，也是广大股东兑现投资收益的较好机会。

港股低迷造成不利影响

新城发展表示，于实施建议后，要约人及新城发展将无需受压于作为公众上市公司需面对的市场预期、溢利透明度及股价波动，在作出战略决策时可专注于长远利益。

的确，和大多数内房股一样，新城发展一直存在估值过低的现象，并且港股交投也不活跃，截止7月7日其股份日均成交量仅占公告日期已发行股份的约0.12%。成交量长期低迷，使得投资者变现必须要承受低流通量带来的折价。从这个角度看，这次私有化，也将为股东提供一个合理价格退出变现的机会。

同时，业内人士分析认为，港股估值的逻辑并不青睐一家企业的资产增值有多快，资产重估的价值在港股也不受认可，公司现金流被视为企业盈利能力的表现，因此类似房地产企业这样的重资产企业在港股并不受宠。

另外，新城发展方面也向《每日经济新闻》记者表示，新城“A+H”两个上市平台，两地不同的监管要求，使得公司治理以及信息披露比较复杂，监管沟通成本高，影响到公司重大决策的效率；维护联交所上市成本也较高，退市后也可以节省相关成本。