每经记者 程成
尽管6月是房地产企业集中推盘、冲击上半年业绩的关键时刻，但这样的规律并没有出现在今年的上海楼市。刚刚过去的6月份，上海楼市依然低迷，一手房成交更是创下近7年同期最低。据上海链家市场研究部的最新数据：
2017年6月，上海一手商品住宅成交量为68.61万㎡，环比下跌3.42%，同比下跌45.05%；上海一手商品住宅供应面积为62.03万㎡，同比下跌15.17%。
在此背景下，7月4日，上海市国土局发布的两块住宅用地出让消息，引发市场强烈关注。
▲图片来源：上海土地交易市场
是的，你没看错，这两块地的土地用途都都写的是“租赁住房”。也就是说，开发商竞拍下土地后，所建物业只能用于出租，而不得出售。这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。
此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但上述地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，引导房企发力租赁住房市场意图明显。
租赁对象方面优先保障高端人才
上海市国土局发布的出让公告显示，两宗地块分别为嘉定区嘉定新城的E17-1地块和浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，须至少提供1897套租赁住房。其中嘉定新城地块占地面积2.85万平方米，规划建筑面积7.13万平方米，须提供租赁住房不低于671套。张江地块占地面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，须提供租赁住房不低于1226套。
在住房面积方面，两宗地块的出让公告进行了明确约定，均以中小套型为主。其中嘉定新城地块70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分别不少于4.49万平方米、不少于1.28万平方米、不多于0.64万平方米。张江地块则要求套型面积70平方米、90平方米、120平方米左右的分别不少于4.72万平方米、4.08万平方和2.9万平方米。同时，两地块均不得建设公寓式办公和酒店式公寓，且须精装交付。
每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，在租赁对象方面，两地块也均有明确要求。如嘉定新城项目要求优先保障区内创新创业人才，对区内重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等给予重点保障。而张江项目则对张江高科技园区内的上述群体给予优先或重点保障。
值得注意的是，嘉定新城板块紧邻上海汽车集团、同济大学嘉定校区，区域内还云集了国内外众多汽车厂商的研发、设计团队；浦东张江板块紧邻被誉为中国“硅谷”的张江高科技园区，复旦大学张江校区，以及通用电气、霍尼韦尔、中兴、联想等全球知名公司的技术研发中心均位于园区内。
此外，两地块均要求装配式建筑面积比例为100%；租赁价格不高于市场同类房源租金水平，可根据市场租金水平情况适时调整；嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。
据悉，两宗地块均将于7月24日始进行挂牌报价，到8月2日止并进行现场竞价。
对去年中央政策的市场化探索
其实，目前已有不少房企或机构涉足住房租赁市场。像万科、碧桂园、龙湖、世联地产等已经涉足长租公寓市场，试图在租赁时代到来前占得有利位置。克而瑞数据也显示，行业TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。此外，还有如YOU+等依托“互联网+”成长起来的长租公寓品牌。
万科新任董事长郁亮在6月30日的万科股东大会上曾表示，租售并举一定是未来的趋势，并计划今年要开业2.5万间长租公寓，未来还要开10万间长租公寓。目前，万科在上海已有5家长租公寓门店，共1275间长租公寓。
“要摒弃过去那种短平快的传统开发思维，以金融的思维来切入这一领域才会盈利。”知名地产人士薛建雄说，“租赁住房最大的特点是有稳定、长期的现金流，这为发行资产支持类证券提供了很好的基础。”
薛建雄认为，通过发行债券或资产支持类证券可以进行低成本融资，此外目前国家在这一块的各种优惠和支持政策，对房企实现盈利也是有利的。
每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者梳理发现，去年5月17日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设、加大支持力度等，给予税收优惠政策支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品等。
今年5月19日，住建部发布了关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，其中对房屋租赁各方面进行了详细的权责界定。
目前的长租公寓市场，开发商大多扮演“二房东”角色，房屋获得成本的高低直接关系盈利与否。此次上海推出的两宗全自持租赁用地，开发商将直接扮演“房东”角色。
薛建雄对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示：
“此次上海土地出让，可以看做是对去年底中央提出‘房子是用来住的、不是用来炒的’的一种市场化探索。
政府引导加上市场手段，对房地产市场健康发展也是有益的。”
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