昆明烂尾大盘“西南海”迎转机 龙湖地产有意接手做高端

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 周禹彤

6月25日，《每日经济新闻》记者获悉，龙湖地产近日与仁泽地产、滇池国家旅游度假区国投公司，就“西南海”项目后续地块合作开发事宜签订《框架协议》。这意味着沉寂了三年的昆明著名烂尾楼“西南海”项目有望重生。

据悉，西南海项目一期工程已交房，由于仁泽地产资金链断裂，二期从2014年开始就一直处于停工状态。龙湖地产此时介入，外界对其期待颇多。

亚豪机构市场总监郭毅表示，烂尾楼项目一般会存在许多先天问题，比如产品问题、项目在股权和债券上的复杂关系，如何把前期遇到的问题一一拆解，这将考验龙湖地产的开发智慧。

“接盘侠”多次甩手

据昆明市国土资源局信息显示，2014年1月，仁泽地产以约15亿元拿下昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太家河社区10宗城中村改造用地，总面积483.63亩。

拿地不到十个月，2014年10月，昆明市国土资源局发布的《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》，西南海项目开发商云南仁泽房地产开发有限公司显示在拖欠土地款的企业名单中，并在其缴清土地价款前不得参加新一轮土地竞买。随后，2015年12月，昆明市国土资源局再次发布该通知，彼时，仁泽地产欠款逾5亿元。

通告发出后，仁泽地产除了不能竞买新的土地，拖欠将致使开发商无法办理出让地块的土地证，也影响到后续开发建设，也将直接影响到西南海项目购房者房产证的办理。随后，仁泽地产陷入泥淖。

2015年昆明市集中清理闲置土地时，仁泽地产拍下的10宗地块中有5宗被列入闲置土地名单，其中，有两宗土地尽管一再降价拍卖，但均以流拍告终。同年1月，曾传出云南物流集团入股仁泽地产接盘西南海项目的消息，但消息爆出短短3个月，合作进展事宜最终不了了之。

2016年9月，云南本土房企长丰地产与昆明滇池国家旅游度假区管理委员会签订了开发西南海项目的合作意向书，以并购重组的方式接盘西南海项目，但彼时仁泽地产债务本息总额为73.53亿元，未达到长丰地产要求仁泽地产债务不超过55亿元的接盘条件。

当年12月31日，仁泽地产发布关于公司债务和解工作的进展公告称，2016年12月28日，仁泽地产债务重组工作已全面完成，申报的债权总数为95笔，除大港旺宝外，其余已100%固定了债权债务关系，彼时，已将债务本息锁定为58.8亿元（含大港旺宝），较长丰地产前提条件中本息债务要求超额3.8亿元，而债务本息55亿元超额部分将由仁泽地产原股东负责承担。

据了解，长丰地产与仁泽地产合作开发西南海项目的前提条件之一，是由双方合作开发昆明小街城改项目。但在土地竞拍过程中，土地被第三方取得，导致合作标的未达成，双方之间西南海项目合作也因此被迫终止。

或开发低密度物业

对于西南海项目，熟悉云南市场的一家当地开发商高管告诉《每日经济新闻》记者，仁泽地产之所以让多数房企望而却步主要是负债率太高。

中国工商银行投资银行部房地产首席分析师柳阳曾向《每日经济新闻》记者表示，接手烂尾项目涉及原有项目债务的处理安排，其次是税务处理，并且要特别注意项目是否存在民间集资等问题。对于上述问题，龙湖接盘时也将面临债务清算等问题。

不管是从规模、项目开发还是资金实力上看，龙湖地产都是仁泽地产此时想紧紧抓住的一根救命绳。克而瑞数据显示，2017年前5个月，龙湖地产以755.2亿元的销售金额位列内地房企第八。

龙湖地产在云南的项目较少，2016年报显示其昆明地区总建筑面积仅5524平方米，营业额为6631万元，合同销售额仅2100万元。

郭毅分析，无论是从土地成本的角度，还是从产品的提升空间上，收并购拿地都是目前市场环境下比较好的一个选择。西南海项目位于度假区，规划条件比较优越，但接手之后如何重新改造，完成之后如何包装，都将是一个比较复杂的过程。

龙湖地产官方回应《每日经济新闻》记者称，目前主要是以框架协议的形式对该项目保持高关注度，如果后期合作，根据可开发地块条件，会以龙湖擅长的低密度物业面向市场。