绿地特色小镇：开发周期内需赚回自有资金

每经实习记者 冯颖祎 每经编辑 曾健辉

“小镇之风”愈演愈烈，多家上市房企已进场抢食。去年住建部对外披露到2020年争取培育1000个左右特色小镇之后，外界预测这将催生6万亿元的投资规模。

在房地产的“白银时代”，特色小镇是否会成为房企转型的一个战略支点？曾与万科争锋的绿地，在其2016年年报中称今年将全力推进特色小镇大盘战略，重点围绕智慧健康城、文化旅游城，在一二线重点城市远郊及周边储备10~15个项目。

《每日经济新闻》记者了解到，相比以大本营上海为中心的长三角区域，绿地抢先在京津冀成立区域管理总部，还在河北敲定了两个特色小镇项目。绿地京津冀相关负责人表示，特色小镇将成其新的业绩增长点。

开发期内要赚回自有资金

谈及何为特色小镇，绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵的理解是，有机结合多种产业和生活形态，使人很适合在这儿工作、生活、休闲和享受等。

为开拓这一新的业务，欧阳兵专门成立了绿地京津冀区域管理总部，意在加大对河北区域多种产业集群的投资力度。

一个“冀”字，带来的是绿地位于河北保定、大厂两小镇的项目，即保定直隶文化艺术小镇和中国出版传媒融合发展特色小镇。

针对组织变革及进军新领域，绿地集团京津冀房地产事业部技术部总经理助理高洵向《每日经济新闻》记者解释说，绿地已不再是单一的房地产开发商，其加速转型的方向是开发商、服务商和运营商三位一体的城市运营商。

近来，特色小镇“地产化”备受诟病。绿地作为运营商，如何从特色小镇中赚钱？欧阳兵坦言：“我们是上市公司，有ROE（净资产收益率）、ROA（总资产收益率）的考核，否则，这个在集团是过不去风控的。在规定的开发建设周期内，小镇项目的自有资金投入要赚回来。”

按照绿地规划，直隶文化艺术小镇定位为展示燕赵文化特色，弘扬直隶工匠精神的一个载体。其中，代表直隶工匠文化的服、饰、艺、居、礼等五大板块将作为小镇的支柱产业，核心模式是与百家企业联盟，搭建信息交易平台，实现线上线下交易，挖掘小镇文化艺术品的产业价值。

从保定小镇项目规划图来看，除核心区的主题小镇之外，周围还涉及产业开发、楼盘项目建设规划等。这意味着绿地这个特色小镇未来将涉及产业导入和楼盘销售等。

单个小镇需投30亿~50亿元

“我们今年落实的几个特色小镇项目，从明年开始，将会为事业部每年贡献几十亿元，甚至上百亿元规模的成长动力”。欧阳兵这样表示。

据不完全统计，今年绿地已在浙江宁波、四川成都、江西南昌和陕西西安等多个省市签下了10个特色小镇项目。

绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“根据以往的经验，单个特色小镇占地面积5平方公里左右，需投资30亿~50亿元，布局4个小镇就达120亿~200亿元的规模，后续形成销售带动整体产业的规模或更大。”

实际上，特色小镇项目开发周期相对较长，前期资金投入巨大。就开发模式来看，绿地计划采取滚动开发，让其“大金融”、“大基建”和“大消费”板块全部介入，为小镇建设提供资金、基础设施和生活配套支持。

从大金融来看，据丁卫介绍，当地政府一般通过金融方式鼓励合作方按照政府的方式进行特色小镇的建设和运营。“这样一来，绿地的优势就体现出来了，比如绿地金控有基金管理的资格；第二、也有募资能力；第三、绿地也是一个产业建设方。”

丁卫还告诉记者，绿地金控不仅有自有资金的投入，还引入了政府支持的基金参与小镇投资，但一般都会看当地政府的要求。而引入资金主要考虑的是资金成本，在这方面，绿地金控充分遵循市场化原则。对于资金的使用期限，一般来讲，产业基金会采取6+2模式，6年的募集、投资、管理的期限，2年的一个退出期。

关于投资回报率，丁卫介绍到：“这个很复杂，综合收益率，如果运营好的话，在20%左右。”