无锡汇鑫涉50起诉讼别墅项目“长荒草” 新光圆成曲线接盘二次开发待考

每经记者 吴凡每经编辑 杨军

虽然目前房地产行业依然处于政策调控的市场环境，但是一些房企的扩张之势仍然不减。

日前，新光圆成（002147，SZ）发布公告称，其通过全资子公司浙江万厦房地产开发有限公司（以下简称万厦房产）的股权收购，取得了南国红豆控股有限公司（以下简称南国红豆）持有的无锡汇鑫置业有限公司（以下简称无锡汇鑫）的股权，进而曲线获得了无锡汇鑫旗下的土地开发和房屋销售。

据了解，无锡汇鑫在无锡滨湖区南泉镇兴隆路东侧开发了一个高端别墅项目——“塞纳庄园”。不过，《每日经济新闻》曾报道，这个无锡汇鑫开发的高端别墅盘因资金链断裂“闲置”多年。

6月7日，《每日经济新闻》记者实地探访了“塞纳庄园”项目。记者在现场看到，该项目大门外“塞纳庄园”四个大字几乎被杂草覆盖，别墅区内同样是杂草丛生。由此可见，无锡汇鑫所开发的“塞纳庄园”项目目前仍然处于“闲置”状态。

那么，新光圆成为何相中这个“闲置”的别墅项目？未来将如何解决其背后的债务及项目后续开发问题？对此，《每日经济新闻》记者在6月9日以及6月12日多次联系新光圆成，其内部工作人员表示，董秘出差，无法接受采访。此后记者又向公司董秘发去采访函，但截至发稿，记者尚未获得回复。

●别墅项目“闲置“多年

据了解，成立于2007年的无锡汇鑫曾于2009年5月25日取得了锡滨国用（2009）第17号国有土地使用权证。同年9月，无锡市发改委锡发改许投（2009）477号关于核准无锡汇鑫在XDG-2007-95号地块开发建设居住用房项目的通知。此后无锡汇鑫在此地开发了一个高端别墅项目，项目名为“塞纳庄园”。

公开资料显示，该项目土地使用面积为11.78万平方米，土地规划容积率为0.8，项目分为三期开发，其中一期的容积率为0.54，由98套独栋别墅组成，当时的售价大约为600万元/套左右，主要为300~400平方米的独栋别墅。

然而，今年5月18日，《每日经济新闻》报道称，上述无锡汇鑫开发的高端别墅盘“塞纳庄园”因资金断裂“闲置”多年。那么目前的情况究竟如何呢？6月7日，《每日经济新闻》记者来到位于无锡滨湖区南泉镇兴隆路东侧的“塞纳庄园”项目地，进行了实地探访。

在“塞纳庄园”右侧大门旁的一块“公示牌”上，记者注意到，“塞纳庄园”项目于2010年10月1日动工，拟完工时间为2013年12月30日。

照“公示牌”上的进度，距离上述项目完工到现在已经过去了3年多的时间，如果该别墅项目正常销售，别墅区内应该早已有人居住，不过，记者在现场看到，“塞纳庄园”内却毫无居住气息，这些别墅的框架已经建好，但包括门窗等基本设施均没有安装。由于别墅区内的杂草与树木长时间无人打理，因此肆意疯长，从而导致一些通往别墅大门的道路已完全被杂草和树木“占领”。

《每日经济新闻》记者随后在“塞纳庄园”内的售楼处看到，该售楼处两侧大门为玻璃门，不过门上的玻璃已经碎落一地，其内部的楼盘模型东倒西歪地闲置在展示桌上，杂物遍地，一片狼藉，地面上随处可见一些被丢弃的名片，名片上写着：塞纳庄园某某置业顾问。由此可见，该售楼处已经很长时间没有人来“光顾”了，而其二楼上，同样是地面上遍布垃圾，场景颇为荒凉。

此后为了解“塞纳庄园”的详细情况，《每日经济新闻》记者拨打了“塞纳庄园”售楼处的公开销售电话，不过对方却表示其为格林豪泰酒店，不是“塞纳庄园”。

●公司面临二次开发风险

与“塞纳庄园”销售部门联系无果后，《每日经济新闻》记者试图寻找周边的房产中介来了解塞纳庄园的情况。不过记者很快发现，“塞纳庄园”的周边并没有房产中介。

在无锡湖滨区江南大学地铁站附近的一家房产中介里，当记者表示想了解“塞纳庄园”楼盘情况时，这里的房产中介人员表示并不知道这个楼盘。而当记者向其具体表述该楼盘所处的地理位置时，该房产中介人员才恍然大悟，“我说我怎么不知道呢，那地方已经很偏了，快靠近苏州、上海了，在无锡的角落里面，已经属于无锡的郊区了。”

此后，记者又来到附近的另一家房产中介了解“塞纳庄园”的情况，与上述情况相似的是，该中介内的工作人员并不知道该楼盘。当记者同样介绍该楼盘所处的地理位置时，其向记者表示，这个楼盘的地理位置比较偏。

那么，在此次收购无锡汇鑫之前，新光圆成公司是否去“塞纳庄园”实地考察过？公司打算未来如何开发和销售“塞纳庄园”呢？

“公司高层在签订协议之前，是去‘塞纳庄园’看过的，了解情况之后，公司才签的协议。”新光圆成内部工作人员6月9日接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

对于公司要如何重整这块土地，上述内部工作人员表示，“这是高层决定的，我们并不知道。”此后，《每日经济新闻》记者向公司董秘发去了采访函，但截至发稿，尚未获得回复。

对此，上海易居房地产研究院总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“别墅项目的投资，在于对高端置业需求释放的看好，所以会有类似烂尾楼被收购的做法。”他认为，“从无锡房地产市场来说，太湖一带的滨湖条件较好，别墅产品本身也有较好的市场吸引力。”

此外，从无锡当前楼市发展来看，严跃进认为，虽然管控较为严厉，但房企持股和城市进入的信心依然是较大的，这都会带来此类区域房地产市场开发投资的热情释放。

记者了解到，尽管“塞纳庄园”所处的区域较为偏僻，但是其周围的房价并不低。房天下无锡频道的数据显示，“塞纳庄园”附近的楼盘还包括“南苑新村”和“江南景园”，其中“南苑新村”为普通住宅房，其均价不足1万元/平方米；而隔河相望的“江南景园”则为高端别墅区，其均价则高达1.91万元/平方米。

去年10月，国土资源部曾召开新闻发布会，表示将进一步从严对土地的管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，进一步控制联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批。

对此，严跃进表示，别墅产品因为稀缺价值，成为部分房企积极介入并购的一类物业。不过，他同时认为，房企对烂尾楼别墅进行二次开发，也可能会面临一些风险。

“首先，对于烂尾别墅楼项目来说，房企过多地看好此类物业的前景，而没有分析无锡当前楼市的成交结构，是一个较大的问题。”严跃进称，“对于此类市场来说，楼盘交易其实面临很多新的问题，比如说政策管控下信贷发放节奏放缓，所以全款认购别墅的市场需求在减少。同时当前对于购房资金审核较有压力，预计潜在的购房需求也是在减少。”

●无锡汇鑫涉多起债务诉讼

值得注意的是，在重整“闲置”别墅前，新光圆成还必须先“扫清”无锡汇鑫存在的多起诉讼。

《每日经济新闻》记者通过“天眼查”了解到，作为“塞纳庄园”的开发商，无锡汇鑫曾涉及诉讼多达51起，被列为失信人20次，还有两次被无锡市滨湖区市场监督管理局列为经营异常。具体而言，2014年，无锡汇鑫涉及的诉讼有20起；2015年，无锡汇鑫诉讼达到24起；2016年（截至7月1日），无锡汇鑫共涉及7起诉讼。记者梳理这些诉讼发现，无锡汇鑫多被列为被告，而原告则包括企业、银行、员工、购房者（以下简称原告）等，诉讼的原因则多是无锡汇鑫拖欠相关原告的费用。

在多家法院出示的“裁判书”中，法院判决的最终结果也多是要求无锡汇鑫偿还拖欠原告的相关费用。

实际上，涉及如此多诉讼的无锡汇鑫早已“资不抵债”。以最近一次无锡汇鑫涉及的诉讼为例，无锡市滨湖区人民法院2016年4月27日发布了《刘福林与无锡汇鑫申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》，无锡汇鑫需要支付刘福林1023568元。据了解，在执行过程中，无锡市滨湖区人民法院在向包括江苏银行、中国工商银行、中国建设银行等在内的多家银行、无锡市房屋登记中心、无锡市公安局车辆管理所查询后得知，无锡汇鑫名下并无银行存款，房产和车辆均有其他案件查封。

不仅如此，截至去年末，无锡汇鑫还欠其唯一股东中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托）贷款本金25000万元，利息27988.89万元，本息合计：52988.89万元。为此，无锡汇鑫以其未开发土地68318.8平方米（锡滨他项（2011）第460号）及一期土地项目中的50套单幢别墅在建工程为上述债务设置了抵押担保。

今年4月，南国红豆在拍卖会上通过33200万元的价格确认拍得了“金谷信托持有的无锡汇鑫的权利及相应附属权利（包括以让与担保方式持有的无锡汇鑫100%股权）”。

此次新光圆成与南国红豆签订的交易协议中，新光圆成子公司万厦房产在协议签订后7日内向南国红豆支付预付款2亿元，这部分预付款专项用于无锡汇鑫债务清偿。

新光圆成同时要求南国红豆于对无锡汇鑫开展破产重整，使无锡汇鑫在2018年的1月31日前不存在任何债务、纠纷等；使无锡汇鑫对锡滨国用（2009）第17号登记的国有土地使用权（不包含已经出售的48 套别墅用地）以及50套单幢别墅的所有权没有设定任何抵押和担保，没有被法院查封，不存在潜在的权利纠纷，不存在任何的权利负担和限制。

●借壳成功成双主业公司

据公开资料披露，“新光圆成”的前身为马鞍山方圆回转支承股份有限公司（以下简称方圆支承）。该公司是一家专业生产回转支承、锻压设备等工程机械及配件的上市公司。但近年来，受经济增长趋缓、同业竞争加剧等因素影响，回转支承市场需求疲软，公司生产经营面临较大困难和压力，对此，方圆支承开始寻求注入优质资产。

随后，方圆支承通过重大资产重组，新光集团借壳成功。而在交易完成后，“新光圆成”成为了一家以房地产开发与商业经营、回转支承生产与经营为双主业上市公司。

新光圆成财报显示，2016年，其实现营业总收入37.36亿元，同比增长101.11%，归属于上市公司股东的净利润为15.3亿元，同比增长207.67%。其中房地产业务实现营业收入35.6亿元，同比增长91.59%，归属于上市公司股东的净利润15.89亿元，同比增长219.58%。

而在新光圆成的房地产版图中，目前其房地产开发项目主要分布于义乌、东阳及金华三个浙江中部地区城市。

对于此次公司收购无锡汇鑫，进而曲线取得无锡汇鑫项下的土地项目和房屋销售，新光圆成表示，公司全资子公司筹划进行的交易事项，是出于业务拓展需要，有利于迅速拓展无锡地区市场，加速公司在江苏地区的地产业务布局，对公司房地产业务的发展起到积极影响。

对此，严跃进向记者表示，此类企业进入无锡市场，说明在积极寻找一些优质的城市区域，同时对于无锡市场的楼市投资比较看好，体现了当前一些中小型开发商积极投资重点三线城市的投资思路。

不过，严跃进亦认为，更为关键的一点是，别墅产品实际上在无锡市场并非主流的交易项目，更为主流的是一些中高层的楼盘，这也是相关开发商需要注意的问题。