叶檀：别让失实的房价数据对市场形成误导

叶檀

最近看到一连串有关房价下跌的文章。但这跟笔者实地看到的情况有所区别，有的甚至还截然相反。比如近期在苏南、苏北、山东淄博、合肥等地，都出现了抢购的态势。

涉及房地产数据的统计当中，如果不阐述清楚样本筛选方式、样本数量、计算方式，那么这些数据都存在可疑的成分，严重的有可能会错误地引导预期。如果有一些数据与常识明显相反，那么这类房地产数据很可能就涉嫌造假。

在现阶段，很多地方出现抢地潮，抢房潮也已经蔓延到三四线城市。

以镇江为例，6月1日，经过6个小时的拉锯战，镇江4宗地块出让收入达到62.35亿元。群雄逐鹿最热的润州区两地块（R1702和R1703），经过130余轮的竞拍，央企中海以25.2亿元的成交总价一举拿下R1703地块，楼面价9450元/㎡，溢价率110%，刷新镇江拍地以来的最高楼面价纪录。

合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地也出现抢地潮。今年前5个月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元，同比2016年前5月上涨33%。碧桂园、保利、恒大、中海、首开这些企业难道明知房价将要下跌还要去抢地？这种可能性微乎其微。

2015年和2016年，全国土地供应连续两年负增长。目前一线城市楼市库存平均只有6个月左右，远低于12个月的安全库存标准。

再以此前北京通州、亦庄“房价下跌20％”的传言为例。伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年5月北京二手房成交均价环比下滑2.4%，通州区、亦庄开发区跌幅最大。

此言一出，市场哗然。伟业我爱我家对此作了解释，集团副总裁胡景晖接受《证券时报》记者采访时表示，由于目前市场本身交易量少，而有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显。

假设本来大家都在观望，成交量接近于零，突然某个小区有两个业主急于套现，挂牌价下跌20%也愿意出手，表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%，其实不过是几套房的事。

北京市住建委官网数据显示，5月北京二手住宅环比下滑近四成，创下2015年2月以来的最低值。恰好此时，有个两限房楼盘经过5年锁盘期可以上市了，有些房主就像饿虎一样，急于套现上市。

《证券时报》的采访显示，通州龙湖大方居近期成交的二手房中，确实有较最高点下跌20%的户型。有房产中介人员告诉记者，龙湖大方居属于两限房，目前刚满5年。部分户主急于出手的原因一般有两类：一是前期已经订下改善型目标房，但没想到3月份突然出台更严的限购政策，导致房价下跌，不过只要降幅不超过改善房的违约金，业主还是可以接受的；二是位置、户型不好的业主急于变现。

要让房价上涨也很容易，通州一家知名房产中介公司的工作人员也告诉记者，近期挂牌价格大部分会比3月高点时调低约10%，最后的成交价仍可再商量，不过下跌20%肯定不是普遍现象。

一线城市租金下跌，主要与产业结构调整相关，不同的区域房租截然不同。

据苏宁金融研究院宏观经济研究中心监测，今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%，均创下历史新低。上海房屋租赁指数办公室指出，今年一季度上海新增就业岗位数量同比减少5%，其中外省市人口初次来沪就业者减少，使得新增租赁需求不旺。去年上海常住人口只增加了4万人。

这两天跟几个金融界的朋友在一起，说起某些地方房价出现的猫腻，那是层出不穷。比如，控制网签价格，再比如统计普通商品房时，把精装房和别墅排除在外，把保障房统计在内，当地的房价立竿见影掉头向下。

这样一来，真实的房价反而成了个“大机密”。我曾经想跟个大房产服务机构合作，最后没成功，原因是对方担心“自己未来做不成生意”。

《大伟看楼市》说，二手房事实上大多数都存在阴阳合同的问题，新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。网签数据如果都是限签的，那么就不能代表市场的真实价格。

房地产行业的数据质量目前存在严重问题。要想得到真实数据也很好办，把自己的房子挂牌几个星期，看有多少人问询；或者去买套房子，看有多少人在过户之前涨价涨个不停，把你当成唐僧。