楼市变天？北京部分二手房跌价20%，有的直降百万也卖不掉！

每经记者 舒曼曼

房价跌了！北京房价跌了！

今天（5月31日），《证券日报》发布了一条醒目的消息：北京二手房价大面积下跌，部分区域跌幅超20%。

该报道援引伟业我爱我家集团市场研究院统计称，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区域的成交均价都在下跌，仅有4个区域的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

对于无房者来说，这条新闻可谓眼前一亮，但给有房者泼了一盆凉水。北京楼市到底发生了什么！？

80%的涨价变成80%的降价

您看对面的时代国际，那里有一套109平方米的两居室，原来价格是1150万元，现在房东降价到1050万元，降了100多万，到现在还没有卖出去……

链家时代国际店一位经纪人小张面对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者的询问感慨道，限购之后，他和同事丢失了一大部分客户，现在客户比以前越来越少了。

▲图片来源：视觉中国（图文无关）

小张告诉记者，他来到链家工作半年有余，每成交一套房，他们会有2.2%的中介服务费，但正好赶上政策调控的密集发力期，市场给了他一次不小的打击。主要是因为政策出台之后，链家的成交量明显下滑。

3·17政策调控出台之后，我们的成交量下滑挺多的，假如说之前一个月成交10套的话，现在只能成交三五套左右……

因此，小张用“挺惨的”描述他这半年的职业经纪人经历。

除了5月份北京部分区域二手房价格下跌20%之外，自3月份以来，北京二手房市场成交量也出现连续下滑。2017年5月份，二手住宅市场实际签单量环比下降34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。

链家研究院院长杨现领分析表示，北京市出台了一系列楼市调控政策，市场已经有了明显变化。从链家成交量来看，已经出现了80%以上的下滑，价格也明显下跌，市场回调显著，从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

伟业我爱我家酒仙桥店一位置业顾问告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，目前客户量明显没有之前多，所属区域的住宅均价7.3万元/平方米左右，成交量和成交价均有明显下降，房源价格上，“目前能够争取到降价空间”，他表示，“只要业主在价格上有下降，我们的价格就会下降”。

对此，伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖表示，在一系列严密而严厉的政策叠加影响下，北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少，导致市场上买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。

▲图片来源：视觉中国

据链家研究院数据显示，从3月17日～5月24日链家官网上的调价记录分析来看，共有30162条调价记录，其中22989条为降价记录，排除重复调价的房源，有8000套房源有调价行为，其中6000套以上为多次调价房源，最多达15次，最少2次。

胡景晖分析称，随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌是必然趋势。

此外，安居客首席分析师张波告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，政府调控作用在新房上体现得更为直接，二手房的作用相比商品房作用力显现会稍有延后。楼市加速降温，一二手房价格倒挂明显。

从安居客重点关注的全国15个重点城市来看，张波进一步指出，购房者在3个月内购房的比例近一步降低，用户在安居客平台搜索房源的数量，同比去年已出现下降，尤其是改善型需求，受首付比例影响已经把换房时间推迟到下半年或明年。政府对楼市调控坚定态度影响下，二季度全国楼市整体量减已是不争的事实，价格将继续在高位盘整，实际购房人数还将持续减少。

专家：很多老百姓资产只剩下房子了

对于目前北京楼市的状况，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，二手房市场降温是符合调控预期的，也是正常的市场表现，政策收紧之后，自然提高了购房门槛，对于部分卖房者来说会选择主动降价，从市场交易的角度来看，交易量下滑也说明市场在进行自主调整。

此外，他明确指出，此轮去泡沫的过程很快就会结束，交易下滑的趋势不会超过3个月，随后会趋于稳定或者小幅度增长，市场将回归理性。

全经联秘书长姜祎在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，房价的涨和跌本身不是一个很有逻辑的事情，主要是看市场供需和购房者的预期，所有对于市场短期变化的分析，都没有太大的价值，整个市场规律至少需要从3～5年的长周期来观察。

不过，无论后市如何，3月以来的楼市调控措施降温效果明显，除了北京之外，此前很多房价暴涨的二线城市房价也在下跌。例如，去年领涨全国的二线“四小龙”城市合肥、厦门、南京、苏州房价掉头向下。4月份，厦门、南京、合肥三城的二手住宅价格降幅位居前三，领跌全国。

▲图片来源：视觉中国（图文无关）

经济参考报援引西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁文章称，从家庭层面来讲，中国家庭的资产配置有三个不合理的地方：

第一，房地产占比过大。中国房地产比例在家庭资产中比是68%。北京、上海则高达85%。老百姓富得或者穷得只剩下房子了，这个是显然不合理的。

第二，家庭资产配置中的金融资产占比过小。目前金融资产在整个资产比例中只占12%，美国是36%。中国金融资产本身在配置上的量是非常小的。除此之外，数据显示，中国家庭资产配置的风险呈现出两极化的态势。要么是大量的家庭几乎没有风险，零风险；要么是家庭高风险，80%、90%的金融资产都在股票上。中等收益、中等回报的，混合类资产的配置很少。

第三，总体借贷比例低。在中国，资产当中有5%是负债，美国是15%，差了很多倍。负债比例低其实不是一件好事，所以才有企业、政府要降杠杆，家庭要加杠杆的说法。

同样在端午假期间，全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆5月26日在由复旦大学主办的“中国大问题”讲堂第11期讲堂上关于我国房地产长效机制的演讲，霸占了多家媒体的头条。黄奇帆讲到，要实现房地产的系统平衡呢，以下五项基础性制度尤为重要。

1、土地。首先控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。第二，控制用地结构比例，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业，工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。第三，控制拍卖土地价格。大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。

2、金融。首先，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线；其次，坚决防止开发商多账户借款；再次，认真管好住房按揭贷款。

3、税收。首先，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系；其次，适时征收房产税或物业税；再次，研究征收土地增值税。

4、租赁市场。首先，完善政府公租房体系；其次，培育商品房租赁市场。

5、地票制度。一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用。与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质；二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地。

每经编辑 王嘉琦