深圳控股加速撤离三四线城市 拟54亿向恒大出售旗下四公司股权

每经记者 黄博文 每经编辑 赵 桥

在加速处置三四线地产业务的道路上，深圳控股（00604，HK）决意走得更远，在河源、泰州退地之后，其又着手转让位于三水、泰州的项目股权。

5月25日，深圳控股公告称，拟以现金总代价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务。根据股权转让协议，深圳控股拟向恒大地产旗下公司恒大广东及恒大南京分别出售三水地产、三水投资、三水酒店及鹏基资产管理公司的全部股权（含股东债权）。

深圳控股方面表示，出售有关资产是其一直重点推进对三四线城市项目的处置，而三四线城市房地产的回暖为集团三四线项目的退出创造了良好条件，出售事项符合公司处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略。

恒大54亿接盘

深圳控股公告披露，三水地产、三水酒店、三水投资共同拥有位于佛山市三水区的项目，项目地块规划为低密度居住用地及商服用地，其中未开发部分土地约1073亩，截至2017年3月31日，已开发部分剩余未售别墅139套（建筑面积6.50万平方米）。

鹏基资产管理公司则透过其全资子公司拥有位于江苏省泰州市周山河新城的“上林苑”项目。项目地块规划为商住用地，其中未开发部分土地约275亩，在建部分的建筑面积为10.5万平方米，已竣工部分截至2017年4月14日剩余未售住宅46套，剩余未售商业22套。

深圳控股在公告中披露，此次出售事项预计录得约29.12亿港元的税后净收益，董事会现有意将出售款项作一般企业用途。

作为此宗交易的接盘方，恒大一直在加速进军一二线城市的步伐，此次接手深圳控股三线城市项目颇出市场意料。

在今年3月业绩会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧曾透露，在2016年6月至8月份，恒大进行了史上第一次大规模库存清理，项目主要位于三四线城市，库存清理完成了99.3%；土储方面，截至2016年末恒大共计2.29亿平方米，原价值3600.7亿元的土地储备中，一二线城市土储原值为2689.5亿元，占比达到74.7%。

恒大在2016年度报告中披露，2017年区位布局仍旧以一二线城市及经济发达的地级城市为主。同时，进一步加强收购兼并、合作开发等低成本、高效率的项目获取方式。

在亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东看来，恒大这种全国布局的房企，虽然在大的区域布局上有战略考量，但不可能会压缩三四线的布局。在一二线线强势调控以及三四线的去库存中，部分三四线城市确有销售的机会，“上述转让的项目体量也不太大，对于恒大来讲不会有太大的操盘难度。”

深圳控股重仓深圳

深圳控股近年来一直在剥离三四线的地产业务，转而聚焦一二线特别是大本营深圳。在2015年的业绩发布会上，其管理层用“20个三四线城市还不如深圳一个城市赚得多”这样的核算方式来阐述聚焦战略。

2013年11月，深圳控股与佛山市三水区政府相关部门达成协议，完成了三水云东海项目尚未付款及未交付地块的退出工作；2014年，深圳控股再度处置了位于四川成都及佛山三水的两个项目。其中的三水项目为占地面积9万平方米的云东海酒店用地，减少支付地价1.2亿元。

在2014年报中，深圳控股披露有意处置位于马鞍山、常州、泰州、姜堰、三水、河源等低效项目，建筑面积约为430万平方米。2016年1月深圳控股将广东河源约62万平方米未开发土地回售给政府。

尽管今年以来三四线楼市明显回暖，但深圳控股依然重申加速撤离的“初心”。在今年3月的业绩会上，深圳控股董事会主席吕华表示，三四线城市无论是人口因素、财富因素等各方面讲，地产回暖难以持续，整个房地产的趋势必然会向一二线城市，特别是重点的一二线城市回归，因此深圳控股的战略不变。

在大本营深圳，深圳控股在扩储方面动作频繁。2016年通过增资扩股方式获取深国际前海项目50%权益，土地面积125万平方米；期内母公司深业集团与深圳广电集团签署战略合作协议，就位于深圳福田区、南山区、罗湖区、龙华区等潜在项目的合作开发达成意向。

2016年以来，“片区改造统筹”形式成为这家国企的新宠。深圳控股披露，2016年内公司与母公司先后与深圳各区政府沟通，成功取得八卦岭、车公庙、科技园中片区、新安片区、南头古城等片区改造统筹主体资格，涉及土地面积近10平方公里。

不过，深圳加码的楼市调控也不可避免地影响到重仓其中的深圳控股。在3月的业绩会上，公司管理层坦承市场的不确定性增强，并将2017年全年合同销售目标设为人民币191亿元，与2016年持平。