龙湖地产年内逾250亿元拿地 平均拿地成本不足7000元/平方米

2个月前，吴亚军（龙湖集团董事长）曾祝福同行在香港拿地，称龙湖还未找到机会。2个月后，对别人的祝福变成了自己的现实。5月16日，龙湖地产同合景泰富的联合体在香港以72.3亿港元获得启德宅地。同天，龙湖亦竞得深圳市盐田项目。

值得一提的是，这是龙湖地产首次进入香港、深圳，但显然不是偶然地寻到机会而出手。以香港为例，实际上，据《证券日报》记者观察，自2016年5月份以来，中资房企在香港拿地动作猛增，但鉴于民营房企的谨慎，龙湖不是孤军深入，而是找到合作者共担风险。

深港地块双双入囊的背后，昭示着龙湖正加速落子“粤港澳大湾区”。此举也是龙湖继深耕京津冀、长三角等重点城市群后，对布局国家级城市群这一战略意图的延续和深化。

“龙湖近两年已经在广州站稳脚跟，在香港拿地的同一时间，还首次进入了深圳，可见其对城市群的战略拓展版图非常清晰。”有接近龙湖地产的人士向《证券日报》记者表示，从拿地时机来看，在去年地王满天飞时，龙湖并未盲目冲进这些早已想进入的城市，这意味着龙湖为保住25%的毛利率红线，对土地成本控制较为理性，也更善于逆周期拿地。

围猎粤港澳城市群

龙湖对“粤港澳”的向往已非一日

业内有句话称，“北有雄安，南有大湾”。据记者了解，“粤港澳”大湾区头上有两张“名片”，一是经济总量接近1.4万亿美元，有世界顶级城市群基础；二是珠三角城市融合发展的升级版，土地红利正在被重估。

早在去年8月份的龙湖中期业绩会上，龙湖集团CEO邵明晓便表达了对香港市场的兴趣。时隔9个月，龙湖便出手了。5月16日，龙湖地产与合景泰富联手以总价72.3亿港元在香港九龙启德获取一块住宅用地，占地面积9721平方米，规划建筑面积5.3万平方米；同日，公司以4.82亿元人民币拿下深圳盐田区沙头角一块商业用地，占地面积3861.91平方米，规划建筑面积13480平方米。

加上早已进入的广州、佛山，至此，龙湖地产可谓初步完成了对“粤港澳大湾区”区域内支点的布局。上述接近龙湖地产的人士向记者透露，下一步龙湖将有计划地在粤港澳大湾区继续拿地，深入城市群，以求获得联动效应。毕竟，2016年，龙湖地产在华南板块的销售额已经突破100亿元，同比增长达121%。

不过，中资房企对香港楼市的深入，近年来已较为凶猛。据《证券日报》记者根据香港地政总署卖地记录逐一统计，2016年5月份至今年3月17日，香港共卖地32.38万平方米，土地收入达1095亿港元。除去商业、一幅工业用地及几个加油站用地外，住宅用地出让金额合计约为891亿港元，而中资房企所拿住宅用地合计耗资约481亿港元，占比高达54%。加之龙湖和合景泰富的这次投资，中资房企可谓买下了香港近一年来新增土地储备的一半。

对此，莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅在接受《证券日报》记者采访时曾表示，中资房企去香港投资，事实上是分散投资实现多元化布局的策略，加上在北京买地可能并不比香港便宜，而在香港买地相当于在海外市场投资，可与美元资产挂钩，这也是企业资产配置的方式，其回报率相对稳定，增长预期较强。

除了香港、深圳所在的粤港澳大湾区城市群，龙湖还不断加速其他城市群的投资布局。2017年，龙湖新进入长三角城市群重点城市——合肥，同时亦积极在北京周边寻觅优质项目。

而时间再往前，从2016年全年龙湖新增收购土地储备来看，总建筑面积1,255万平方米，龙湖于粤港澳大湾区城市群中的广州摘得两宗优质地块，长三角城市群占比17.5%。龙湖在京津冀城市群的布局，以北京、天津为主，2016年连落5子。

平均拿地成本

不足7000元/平方米

众所周知，龙湖是一家以高端产品线见长的房企，这样的企业往往对核心优质地块有更执着的追求。在擅长同类产品的房企中，抢地王是“家常便饭”。

但纵观近两年龙湖的表现，为了保住25%的毛利率红线，坚持不再投过高的地王项目。

兴证国际分析师张忆东认为，截至2017年4月底，公司通过公开市场拍卖、收购等方式一共获取21个新项目，总建筑面积达到444.9万平方米，公司的权益建筑面积为302.6万平方米，权益土地款为210.9亿元，平均楼面地价每平方米仅为6968元，同期，项目销售均价却可达到每平方米14901元。

而另据《证券日报》记者不完全统计，2017年至今，龙湖地产权益拿地金额应该超过250亿元，首次进入城市有三个，香港、深圳和合肥，全国布局完善。另外，鉴于其2年--3年的投资周期来看，其新进城市的项目溢价空间可期。

以龙湖地产新进的香港启德地块为例，“楼面尺价12563港元”相对不高，甚至低于2016年12月份海航系在同一区域内1.36万港元的拿地楼面尺价，属于理性拿地范畴。

纪言迅也曾向本报记者表示，目前该区域周边几乎没什么在售楼盘，但九龙东一带，房价在1.5万港元--2万港元/平方尺之间，预计未来该区域项目将卖到3万港元/平方尺以上。此外，纪言迅进一步强调，中资房企在香港开发住宅项目，借贷成本较低，若企业有香港上市平台，则融资渠道更多，更利于控制项目成本。

除此之外，值得关注的是，对于土地市场水涨船高，地越来越难拿的局面，尽管龙湖走的是“以频率换概率”的拿地策略，但也有补充拿地方式，比如股权收购。

不过，《证券日报》记者注意到，相对于其他房企通过大笔支出，打包式购入股权，进而获得土地储备，从而降低整体拿地成本的方式不同，龙湖地产几乎从未打包式购入资产。相反，其收购的项目多是单一、资产权责清晰且性价比高的标的。

正如龙湖首席财务官赵轶所示，2016年收购的9个项目，以武汉长丰地块为例，从当地一家上市公司收购，楼面价是每平方米4100元，而当时武汉多区域招拍挂楼面价已达9000元∕平方米，甚至1万元∕平方米以上。

更重要的是，逆周期低成本拿地的背后，驱动的是销售窗口期灵活度的提高。据数据显示，截至4月底，在限购限贷及限价的压力下，龙湖地产累计实现合约销售金额600.2亿元，同比增长200%，已经完成全年1100亿元销售目标的54.6%。

来源：证券日报

记者：王丽新