新光圆成曲线布局无锡 拟投数亿重整“烂尾”别墅项目

每经记者 黄 霞 每经编辑 张海妮

新光圆成（002147）5月16日公告称，公司全资子公司万厦房产与红豆控股达成初步合作意向。万厦房产拟通过收购红豆控股所持有的无锡汇鑫股权，并最终实现对无锡汇鑫项下的土地开发和房屋销售，以实现合作共赢。新光圆成表示，此举有利于迅速拓展无锡市场，加速公司在江苏的地产布局。事实上，无锡汇鑫开发的高端别墅盘因资金断裂“闲置”多年。新光圆成此番要重整旗鼓，恐怕还要费些力气。

看上了闲置别墅项目

事实上，红豆控股也是刚介入无锡汇鑫不久。

据悉，无锡汇鑫于2007年12月成立，并于2009年取得锡滨国用（2009）第17号国有土地使用权证，土地使用面积为11.78万平方米，土地规划容积率为0.8。该地块一期工程共建有单幢别墅98套，其中用于银行按揭15套，已出售33套，剩余50套别墅为债权人金谷国际信托设定抵押担保。

然而，无锡汇鑫资金链此后断裂，出现了资不抵债的情况。截至去年末，无锡汇鑫欠金谷国际信托贷款本息合计5.3亿元。公司以其未开发土地6.83万平方米及50套单幢别墅为上述债务设置了抵押担保。此后，金谷国际信托将其拥有的无锡汇鑫5.3亿元债权进行了公开拍卖。今年4月末，红豆控股以3.32亿元中标“金谷国际信托持有的无锡汇鑫的权利及相应附属权利（包括以让与担保方式持有的无锡汇鑫100%股权）”。红豆控股由此成为无锡汇鑫最大债权人。

此次新光圆成与红豆控股协议约定，红豆控股于2018年1月31日前通过资源整合完成对无锡汇鑫破产重整，最终取得无锡汇鑫全部股权。在完成破产重整后，新光圆成收购红豆控股所持无锡汇鑫部分股权。

对于此次交易，新光圆成表示，公司是出于业务拓展需要，有利于迅速拓展无锡地区市场。公开资料显示，新光圆成目前的开发区域主要集中在浙江义乌，但公司近年来也开始拓展外地市场。2016年年报显示，公司在江苏南通储备了逾10万平方米的土地待开发。

公开信息显示，国土资源部去年10月曾召开新闻发布会，表示将进一步从严对土地的管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，进一步控制联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批。在此背景下，新光圆成这种对原有的闲置项目进行二次开发，无疑省时省力。

公开资料显示，无锡汇鑫此前在无锡太湖新城的西南侧开发的“塞纳庄园”主要为300~400平方米的独栋别墅。当时的售价大约为600万元/套。根据房天下无锡频道的数据显示，因各种因素，塞纳庄园周边房价高低不一，隔河相望的江南景园均价约1.91万元/平方米，而南苑新村均价还不足1万/平方米。

红豆控股赚差价

不过，有投资者表示，为什么新光圆成方面不自己参与竞拍？从公告来看，红豆控股仅花费3亿多元，但很快会从新光圆成手中拿到5亿元资金。这一倒腾，便赚了不少钱。

根据协议约定，万厦房产在协议签订后7日内向红豆控股支付预付款2亿元，这部分预付款专项用于无锡汇鑫债务清偿；协议签订之日起10个工作日内，万厦房产委托具有证券从业资质的评估机构对无锡汇鑫进行评估，评估机构出具评估报告之后30日内，红豆控股将无锡汇鑫的债权质押给万厦房产，并将对应他项权证移交万厦房产保管。万厦房产向红豆控股股权转让预付款3亿元。

资料显示，红豆控股成立于2004年，注册资本为2亿元，法人代表为周鸣江。红豆控股与无锡本地上市公司红豆股份（600400）在某种程度上属于“近亲”。工商资料显示，红豆控股由周鸣江持股40.42%，为第一大股东；红豆股份控股股东红豆集团持股8%，为第二大股东。周鸣江为红豆股份实际控制人周耀庭二儿子，其曾在2008~2012年担任红豆股份董事长。

《每日经济新闻》记者17日以投资者身份致电新光圆成，公司董秘办人士表示，“公司本身主营就是房地产开发，也需要土地储备，通过这种方式涉足，从成本上可以节约很多。其本人没有去实地看过，对具体情况不了解，但董秘等去了实地考察。对于为何公司没有直接去竞拍的问题，其表示不了解，也可能存在公司没关注到竞拍消息的情况。”该人士表示，“现在只是处在前期的规划阶段，也存在一些不确定性。能不能推进，还需要看无锡汇鑫破产重整的进程。”

记者注意到，万厦房产要投入的资金恐怕不止前述5亿元。根据协议约定，无锡汇鑫的“塞纳庄园”一期未竣工工程和修复工程由万厦房产负责完工，并达到验收标准，费用由万厦房产和红豆控股双方另行协商分担。后续款项双方协商根据项目推进程度分批支付，直到无锡汇鑫股权转让手续办理完毕。