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    中庚地产负债率逾80% 拟发50亿公司债仍无新进展

    每日经济新闻 2017-05-11 19:21

    每经编辑 记者 杜冉乐    

    每经记者 杜冉乐

    近日,大连万达商业300亿公司债申请“意外”通过了上证所的审核,让不少业内人士惊呼房企发债是否将松绑。

    《每日经济新闻》记者发现,闽系房企中庚地产去年8月申请的20亿元小公募债及30亿元私募债去年底时显示为“已反馈”状态,但时隔近半年,仍无新进展。

    相比万达商业,中庚地产论规模和资质均难以望其项背,但这家处于急速扩张中的中型房企的开发业务遍及福州、上海、大连和徐州等地,急需资金补充。截至去年9月底,中庚地产的资产负债率已接近82%。

    错失前一波发债窗口期

    资料显示,去年8月初,中庚地产向上证所递交了20亿元小公募债的融资申请,用途主要是偿还银行借款及补充流动资金。

    Wind资讯数据显示,去年前8个月,上市房企的发债数量共990只,超过了2015年全年总数。

    自2010年那一轮全国楼市严厉调控以来,房企公司债与A股权益融资一度处于封闸状态,但融资松动始于2014年。特别是2105年下半年以来,相对于股权融资程序的复杂,发债融资则相对简单,且成本也较为低廉,一度备受各个房企追捧。

    伴随着那一波迅猛的发债潮,各大房企的财务结构也不断优化,也助长了其继续拿地储量的野心,尤其是对典型一二点城市核心区的优质地块的争夺。

    中原地产统计显示,去年上半年,全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块,51宗超过30亿元的高总价地块,3宗超过100亿元的高总价地块。

    记者注意到,去年下半年,热点城市的地王潮仍在愈演愈烈,带动了多个热点城市房价疯涨。去年国庆节前后,热点城市密集出台限购令,随之而来的是房企融资开始被监管层收紧。

    去年10月,上证所、深交所曾集中下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,对房地产行业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,意在限制房企借公司债拿地,而实际审核程序趋严。

    在此期间,龙湖地产、招商蛇口等一线优质房企拟发公司债也出现终止。中国工商银行投资银行部房地产首席分析师柳阳向《每日经济新闻》记者表示,目前来看,不排除交易所控制的原因,主要是因为2015~2016年公司债发行过多,企业杠杆率上升过快。

    截至目前,像中庚地产、海伦堡和保利等诸多大中型房企的发债申请仍处于“已反馈”状态。中庚地产除了20亿元小公募债之外,还有30亿元私募债申请,也显示为“已反馈”,日期仍停留在去年年底,未曾更新。

    高负债率存隐忧

    截至2016年三季度末,中庚地产受限资产余额为141.43亿元,占其总资产的比例高达48.77%,比例较高。中庚地产方面表示,受限资产主要是为获取银行贷款而进行抵押的土地、房产等资产。

    《每日经济新闻》记者从发债说明书发现,截至2013年年底、2014年年底、2015年年底及2016年9月底,中庚地产备考合并口径有息负债规模分别为71.35亿元、106.63亿元、110.96亿元和147.11亿元,资产负债率分别为86.93%、88.27%、82.74%与81.99%。针对此种被动局面,中庚地产方面坦言称,发行人有息负债规模较大,资产负债率较高。

    更为关键的是,在中庚地产的有息负债构成中,与上述时间节点对应的流动负债分别为151.84亿元、156.95亿元、147.98亿元和98.91亿元,占总负债的比例分别为71.77%、64.1%、60.33%和41.59%。

    中庚地产方面透露,截至2016年9月底,其一年内到期的长期借款及短期借款合计14.74亿元,短期偿债压力较大。若未来房地产市场出现重大波动,可能对销售情况及资金回笼产生不利影响,导致流动资金紧张,财务风险加大,对正常经营活动产生不利影响。

    与上述债务紧密相关的是,中庚地产最近三年及一期末的存货余额分别为170.13亿元、192.6亿元、177.58亿元和176.72亿元,占总资产的比例分别为69.9%、69.43%、59.9%和60.94%,存货规模及其占总资产的比例均相对较高。

    但截至2016年9月末,中庚地产并未计提存货跌价准备,其坦言若未来房地产行业不景气,开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发,将面临存货跌价损失风险,将影响其盈利能力。

    当前,中庚地产的主要开发项目位于大本营福州,同时还涉及上海、大连、重庆和徐州等,但福州、上海等城市已出台严厉调控,《每日经济新闻》记者实地调查发现,比如福州楼市,包括中庚地产的多个开发项目受调控影响仍在等待预售证,审批速度已明显变慢。

     
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