每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇
5月4日，五牛基金与同策咨询正式签约，拟以注册成立新公司的方式，开展核心不动产投资和潜力项目运营投资，并计划在3年内达到100亿的规模。
此前，链家集团董事长左晖曾表示，“按2016年的市值估算，中国2.2亿套存量住房，市场价值超过200万亿元。”但也有业内人士认为，相对于开发建设模式，运营存量物业的回报率要低得多，甚至可能不够偿付贷款利息。
双方成立新公司后有什么计划？据《每日经济新闻》记者了解，此次五牛基金与同策咨询成立的公司主要是聚焦一线城市的核心不动产投资，如写字楼、商业地产的改造运营，并深挖二、三线城市具有运营投资潜力的地产项目。
“仅就项目而言，同策的项目在全国铺开比较多，五牛基金可以利用同策在手上代理的房地产房产公司项目，实现在整个中国市场的布局。利用同策嫁接一线开发商的资源，五牛也能找到更多机会做大市场。”资深投行人士陈国华告诉《每日经济新闻》记者。
尽管中国房地产市场提供了巨大的存量物业，涵盖住宅类、商用物业以及产业园，不过房地产商想从以前简单粗放的开发销售向追求精细化的持有运营转型，并非易事。
资深地产人士薛建雄就指出，存量物业如果是住宅就必须要做到高周转，这很大程度上取决于房价涨跌，受市场周期调控影响明显。
而新城控股高级副总裁欧阳捷表示，存量物业的好坏取决于市场周期和节奏，此外还有地段和物业本身的品质如何。
现阶段，持有运营的回报率远低于传统的开发建设模式。以住宅或公寓为例，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息，负回报决定了租赁型住宅难以成为行业主流。
而如果是商办物业，目前阶段来看，租金回报率并不高，目前一线城市的优质商用物业租金回报率可以达到5%~6%，但这还不包括招商运营税费20%左右成本的扣除。
所以大部分租金收益都无法覆盖成本，比较好的办法是打包做成资产包，不过，现在基金公司并不看重租金收益，而是重资产的价值重构，而是看中资产本身的升值，如果投资回报率双重选择，资产升值和投资回报率即便两者相加也覆盖不了资金成本。
不过，陈国华表示，如果是核心区域的物业，增值收益是相当可观的，
而要想通过持有运营商业地产获利，首先要解决的是资金沉淀的难题。欧阳捷表示，低成本的融资能力是商业地产运营商的关键。
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