2017金砖论坛成都站：调控周期下房地产金融如何转型？

2017年，无论从投资角度还是从房企管理角度，房地产投资的视野正在发生变化，中国经济正从“L”型结构左侧向右侧切换，经济周期曲线迎来新的调整，房地产作为此轮周期调控的核心，坚持“房子是用来住，不是用来炒”的思路，房地产投资正面临新的难题。

继“930”调控之后，北上深一线城市以及十余个热点城市，首当其冲面临全面调整，此轮最严的房地产调控亦波及三四线城市。在房地产与房地产金融发生新的调整之时，由金砖传媒、地金网主办、中国房地产金融媒体主办、仲量联行联合主办,合星财富战略支持的2017金砖论坛全球房地产金融峰会（成都站），聚集中国地产及房地产金融诸多大咖，在蓉城上演关于房地产白银时代下的投资思辨与交锋，下一个十年房企与房地产投资将何去何从？

房地产金融裂变与融资新方向

中国百强房企、四川本土房企蓝润集团，正在由单一住宅开发为主，转型住宅与商业地产并重，蓝润地产集团总裁杨晓初定义下一个十年的房地产转型聚焦“顺变与创变”，其主力布局成都的23个项目中，商业地产板块正在崛起，有将近300万平米的自持资产。杨晓初说：“蓝润着眼于未来10-15年，在急剧变化的时代寻找新思维，颠覆传统方式。”

“2017年会非常不一样，传统的融资方式会面临非常大的挑战，对开发商来说必须要考量新的融资方式，包括资产证券化。”仲量联行中国区研究部主管周志锋在主题演讲中表示，传统房地产开发商的融资模式正在面临新的挑战，在当下的融资方式里，CMBS是非常具有增长前景的市场。“在我们调研的一些专业人士中，大部分的人相信5年之内，中国的CMBS规模可以达到现在美国的水平。”

中建投信托副总经理谭硕在“全新透视中国房地产信托转型与蜕变”的主题演讲中提到，2017年房地产信托迎来新的回归。“2017年中国房地产金融融资渠道转向回归信托，可能是一个非常确定的趋势。这一次的强势回归，不再是简单的集中在前端土地的融资，可能会发生非常大的变化，它会围绕房地产业本身的转型而发生自身的蜕变。”

地产基金白银十年的新玩法

从一月份和二月份全国房地产的数据来看，销售面积和销售金额持续回落，合星财富助理总裁辛晓东认为，由于整个政策的影响和监管的影响，预计之后的贷款占比会逐步下降，预测下降30%左右。“对于短期市场趋势，调控针对一二线城市，比较看好三线城市，以及一二线城市的周边城市，这些区域反而会有一个比较好的表现。”

长富汇银基金执行总裁杨明伟针对“房地产融资枷锁的突围”，分享了在房地产“存量时代”对房地产投资新的理解，“房企融资的过程实际是一个寻找合作伙伴的过程，从开发商角度看是在找融资，但从金融机构角度看是在做投资。”他建议房企在融资之初需要对项目理解透彻，对合作模式、合作伙伴和自身条件充分认识，才能快速与金融机构达成意向。                                        

在对三四线城市商业地产具有深度理解的世旗资本总裁毛柯成看来，三四线城市并不是没有机会，从供需角度分析出现了商业地产过剩问题，而在城市化逐渐提升的三四线，伴随消费提升、体验式购物的商业需求，对于稀缺性极强的商业地产，则具备投资价值。“因为传统商业在三四线并不强，商业品牌设施并没有满足需求，导致市场出现很多空白，因此，三四线城市商业综合体投资是一个好的选择方向。”

地产投资机构开始关注三四线城市的机会，绿地金服道堃资产董事总经理高翔认为，这将是一个比较大的地产投资机会，尤其是长三角、珠三角周边的城市。房地产私募基金投资策略倾向多元，表现为对市场快速反应与求变。而对当前地产基金的分化，从债权向股权投资转变，高翔认为地产基金需要有自己的核心能力、把握好自己的核心优势，这样才能赢得未来。

房地产资产证券化的兴起 

从当前房地产调控和投资趋势来看，投向地产的融资渠道面临紧缩压力，反而促成房地产资产证券化迎来一个发展的春天，特别是类REITs产品的兴起，让市场对于地产金融创新充满期待。

毛柯成认为 REITs有两个目的，第一，对开发商来说是一个最好的资本退出通道；第二，因为有稳定的现金流，比国债稳定和更高的收益，也可以让普通的老百姓购买。

“资产证券化是一个工具，它的融资要考虑多样化、可获得性因素等等，并不是说REITs推出来其他的融资工具不用。”对于REITs推出的时间表，在恒泰证券金融市场部总监、债务融资业务负责人申挚来看，推出REITs是要乐观的。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生认为，最适合做REITs的地产类型集中在商业地产、物流地产方向，从美国REITs的发展来看，可以让资本的来源变得充裕。他相信随着国内REITs的推出，将给资金负担过重的国内商业地产开发商给予减压。

“什么时候做REITs，应该是由地产基金主业的需求来判断”，乾立基金董事总经理马宁看来，作为房地产金融充满期待的产品，他们会保持对市场观察非常强的敏锐度，在房企或者业主需要的时候，提供此类金融服务。

为了更好地促进《中国房地产金融》在二线城市的拓展，活动当日，金砖传媒与创家Live集团联手成立中国房地产金融四川事业部、地金网四川站，其中地金网落户蓉城是继浙江和江苏之后的又一大动作，创家Live集团作为成都地区传媒互联网和金融领域的优秀媒体，创始人傅军翔表示未来将助推四川房地产与金融的深度发展和壮大。

此外，金砖论坛作为房地产金融领域具有影响力的峰会品牌，金砖传媒总经理尤优在论坛上表示，今年将在中国一线及新一线13座城市举办房地产金融峰会，将组织海内外优秀的房地产项目与资本进行投融对接活动，寻求优秀的项目，匹配最佳的运营资源。

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