链家董事长左晖谈12年租房史：中国没有机构化租赁市场

据新浪财经报道，链家董事长左晖4月23日在绿公司年会自述12年租房史。左晖回忆称，“我自己92年毕业，到2004年我才买第一套房子，12年在北京租房子，这12年受了多少苦，租房子根本就不是一个可以接受的生活方式，随便被别人赶，房租随便涨。”

这番慷慨陈词立刻引来网友和房地产业内人士的附和。很多人都有过痛苦的租房经历：

被中介欺骗、房东随意提价赶人，不退还押金，奇葩的室友，经常搬家。

▲网友讨论租房痛苦经历来源：知乎

▲图片来源：新浪微博

每经小编（微信号：nbdnews）了解到，虽然我国房地产供应体系经历了20多年的改革，但房屋租赁市场一直没能得到有效管理，发展相对滞后。这也使得很多年轻人在高房价面前感叹“一房难租”。

海外经验：租房成为很多人首选

▲图片来源：中国产业信息网

从国外经验看，租赁应该成为住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%至60%的市场份额，很多居民一辈子租房。

据搜狐财经报道，根据发达国家的经验，越是大城市，房价越高，住房自有率就越低。比如在经济发达的德国、法国、日本、美国和英国，住房自有率分别为47%，54%，61%，68%和69%；在某些发达的城市，住房自有率则更低，比如纽约的住房自有率为34%，日内瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。

相反在我国，住房自有率却高达90%左右。在北上广这样高房价的一线城市，租赁市场的发展滞后，供求不匹配。以上海为例，2014年住宅出租面积仅达72.16万平，仅占当年住宅销售面积的4%，住房自有率水平高达70%，反映出国内住房租赁市场发展缓慢。

据经济参考报报道，链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》行业研究报告发布会上提到，三个指标反映出中国的房屋租赁市场发展落后：

第一个指标，租金规模相对交易规模的占比低。杨现领表示，2016年中国的房屋交易市场应该超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。

第二个指标，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一线城市也不高，全国租房人群占比只有不到20%，而美国的旧金山、纽约，日本东京等租房人口都超过40%；

第三个指标，租金收入比低，就是说收入中有多少钱是用于租房的，国外成熟市场通常40%以上的收入花在租房上，相比而言国内还是很低。

“购租并举”，国人需转变观念

2016年5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。据新华社报道，我国将大力建设“购租并举”的住房制度，但这要求国人的住房观念随之转变。

据观点地产网讯，2017年4月23日上午，上海市住建委主任顾金山表示，在一些西方发达国家，租赁市场是整个住宅体系当中非常重要的一部分。因“观念”的问题，中国人常把住房视为重要资产，且赋予其理财的功能，因此导致国内自住房比例很大。顾金山强调，政策层面还将与时俱进，未来将会构建“购租并举”体系，加大培育住房租赁市场。

搜狐财经认为，由于我国目前的租赁经营业务发展仍然相对滞后，房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利，开发商也青睐于出售房屋从而获得一次性回款，导致租赁服务市场欠发达。

链家研究院院长杨现领表示，中国正在快速进入一个存量房的时代。

“2016年预计二手房的交易额应该在5万亿元左右，新房交易额应该在10万亿左右，这是一个15万亿的市场。今天美国的房屋规模是一万亿美金，里面90%是二手房交易，10%是新房交易。这样算下来，中国房地产规模大致相当于美国规模的2.5倍，是日本的12.5倍，对比来看，中国房地产市场规模非常大。”

在存量房时代，地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。

《租赁崛起》报告数据显示，2015年、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年大概是1.6万亿，2025年大概是2.9万亿，2030年会超过4万亿。

新华社认为，现在年轻一代已逐渐转变观念，接受租房作为一种新的生活方式。未来房屋租赁市场的发展潜力巨大，但需要解决立法滞后的问题。

加强立法，房屋租赁市场发展有望提速

据产业信息网介绍，中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。

目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配，市场不规范和道德风险等问题。

我国“房改”以来近20年，住房供应基本是以商品房购买自住为主，保障性住房为辅。随着城市化的快速推进，本应高速增长的租赁市场却乱象丛生、发展偏弱。突出表现在老百姓选择居住形式时，“重售轻租”，租赁成为不得已的选择。同时，租房人权益缺乏保障，与产权人相比，租房者在享受城市公共服务上极其不对等。

由于房屋租赁立法的缺位，使得租房者对自身权益的保障缺乏信心，而出租者也对偏低的租金回报率感到不满。出租双方常以以协商和口头约定代替严谨的租房协议，随意性大，对双方的权利都造成伤害。根据智研咨询测算，当前我国66%的租赁房源集中在个人手中，房屋租赁市场规模化、集约化程度较低。

据经济参考报，为了促进租赁市场的发展，2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年形成住房租赁市场、保障及法规制度的三个完善体系。

证券时报网于2017年2月23日报道，住建部副部长陆克华在国新办发布会上表示，住建部将加快住房租赁市场立法。

陆克华表示，一是加快住房租赁市场立法，通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时，还要健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度。

每经编辑 郑直