北京楼市史上最严新政满月：成交量大跌 市场全面降温

距离3月17日北京出台史上最严楼市调控政策已经满一个月的时间，一个月来，北京还密集出台了一系列“补丁”政策，对稳定楼市起到了至关重要的作用。对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，这轮调控对北京楼市影响较大，成交量大跌，整个市场开始全面降温。

3月17日，北京执行“认房又认贷”，并且将住宅的首付比例上调到了史无前例的8成。北京此次限购限贷全面升级，掀起了新一轮升级版的全国楼市调控潮。随后，北京几乎每天都有新政出台，非京籍购房需连缴个税60个月、开发商必须按报价明码销售、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用、住宅平房纳入限购、今年计划供应住宅用地1200公顷等十几个政令将市场炒作空间全面封堵。

“新政出台一个月来对市场影响蛮大的，量价齐跌，成交量下滑特别严重。3月份我们店签了大概20多单，但4月到现在签了一共不到5单。价格也往下跌了，3月份市场最好的时候，客户特别多，业主报价不用怎么谈就能成交，现在客户特别少了，谈价的空间也会比较大，价格也比之前低了点。” 北京东城区某链家门店的工作人员接受证券时报记者采访时说，最近成交量特别少，成交量下跌，一定伴随价格的下降，目前来看的确是往下走了点，有的一套房降了几万，有的一套房降了几十万。

上述中介工作人员还说，之前好多人炒作“学区房”，现在已经没这个概念了。“现在对于明显高于市场价的房子，链家是不登记、不接受报盘的，等业主心理预期达到市场价格再受理，或者我们现在也会建议业主参照市场成交价挂一个合理的价格。”她说，之前市场涨的太快，现在基本没涨价的了，市场比较平稳，现在换房比较合适，可选择性比较多，谈价也比较好谈。

亚豪机构统计数据显示，北京“317”新政一月来的表现看，商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显，4月1-16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。而在这其中，商办成交占比仅余11%，多为商务型公寓成交，占比环比下滑53个百分点。

从成交价格来看，亚豪机构数据显示，3月18日至4月13日期间，北京纯商品住宅成交均价为42485元/平方米，比去年9月30日到今年3月17日期间上涨了0.9%。二手房方面，安居客房产研究院的数据显示，4月北京二手房挂牌均价 56078 元/平方米，比3月的61326 元/平方米下跌了8.98%。

亚豪机构副总经理高姗认为，3月新政效力在经过半个月的发酵之后，在4月份已经完全发挥出效力，新房市场成交已经转向下行阶段，具体来看，除商办熄火之外，成交量的走低主要受到三方面的影响。首先，进入4月之后二手住宅成交量也出现21%的下滑。目前的新房市场由于价格的提升改善型客群占比较大，而“卖旧”的受限使得客户无法取得“买新”的资金；其次，央行一季度金融统计数据显示，关于楼市的贷款增速均现回落，而自三月份以来，市场当中明显表现出房贷审批时间变长，审批被拒的人数增多的现象，房贷的收紧也制约了新增市场需求；另外，大量住宅用地的推出市场，基本均为自住房与限定价格的商品房，这些产品也将成为未来住宅市场的有力补充，受到预期影响，部分需求也放缓了入市步伐。

亚豪机构副总经理高姗认为，自2015年开始北京住宅市场高端化趋势开始现象，而去年则进一步深化，新入市项目普遍定价较高，而收紧调控的“限价”政策使得这些高端项目普遍“被卡”，进入2017年之后供应速度普遍放缓。而3月的新政再次收紧，使得在售项目的客源受到较大影响，原本预计4月入市的项目纷纷推迟。在取证受限以及需求洗牌的双重压力之下，预计4月市场供应也将在深度低迷当中收尾。