北京“巨无霸”宅地成交低于预期 溢价率仅17%

今日，北京市土地市场迎来一宗“巨无霸”宅地出让，近25万平方米的规划建筑面积，起拍价高达50亿元，引来多家房企及综合体参与竞争。不过，最终该地块由国开东方+万科联合体以低于市场预期的58.5亿元低价成交，溢价率只有17%。

据了解，北京市丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、A33基础教育用地、S4社会停车场用地，规划建筑面积24.9999万平方米，挂牌出让起始价为50亿元，现场竞拍前已经收到10次网上报价，最高报价为52.25亿元。该地块商品住房销售均价不超过4.123万元/平方米，且最高销售单价不得超过4.3292万元/平方米，并执行“90/70”政策。

现场共有10家房企及联合体参与竞争，分别是招商、龙湖+中海+首开+保利、华润、远洋+首创、国开东方+万科、中粮+天恒+旭辉、石榴集团、河南正商、金地。令人意外的是，整场竞拍仅经过20轮不到20分钟就结束了，溢价率17%，未触及土地合理价格上限。

据悉，该区域目前以大户型产品居多，基本售价均在5-6万元/平方米左右，较老的楼盘销售均价在4万元/平方米左右。

中原地产首席分析师张大伟认为，该地块体量较大，但属性复杂，持有比例较高，其中商办接近8万平方米，实际商品房住宅部分为13.7万平方米，实际可售部分占比仅55%，平均楼面价为2.34万元/平方米，如果将持有部分按照50%价值计算，楼面价为3.05万元/平方米。整体看，虽然持有部分比例较高，但地块价格依然低于市场预期。

中国指数研究院的分析人士认为，该地块紧邻青龙湖公园东侧，区位优势明显；同时地块用途还含有住宅属性，自然吸引到多家企业参与竞争。不过，地块要求商品住房销售单价不得高于4.3292万元/平方米，这一限价略低于周边较新项目的报价。该地块的住宅类规划建筑面积约为13.76万平，占总建筑体量的55%，如果再次进入“竞自持”部分，该地块可售限价商品房面积将进一步减少，入市后势必对区域市场售价产生一定影响。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，丰台青龙湖地块虽然性质较为复杂，且全部商业需自持20年，对于企业的营运能力是一个考验，但由于其中住宅部分面积较大，因此引得多家房企及综合体“虎视眈眈”。

郭毅指出，今年以来，北京土地市场供地节奏明显加快，截止目前已成交住宅用地7宗，待公布结果两宗，而除去今日出让的丰台青龙湖地块之外，还有10宗住宅用地处于挂牌出让期。密集的土地出让，使得房企的“饥渴”程度有所缓解，不过在今年新推的土地当中，自住房等保障型产品占据较大份额，因此其中含纯商住宅产品的地块仍然受到较大欢迎。

张大伟预计，楼市降温下土地高位运行，虽然房企资金宽裕，但参与抢地的风险越来越大，联合体拿地将成为趋势。

另外，今日还有平谷区夏各庄新城2-11-1地块A61机构养老设施用地同时出让，而企业参与养老产业的热情不减。最终，经过16轮竞争，该地块被中弘以2.04亿元成交。

上述中国指数研究院的分析人士认为，目前社会老龄化现象日益严峻，现有城市养老服务与实际需求差距愈加脱节，增加养老用地供应、从市场角度增加养老服务供给成为政府的新尝试。被视为“新蓝海”的养老产业也自然成为近两年房地产企业的热门转型方向之一。