限购下的环京楼市：资金外溢明显 固安售楼大厅人头攒动

3月份以来，北京及环京区县纷纷加强了对楼市的调控，尤其是北京，自3月17日启动新一轮楼市调控政策后，到4月3日将国有土地上的平房纳入限购，18天的时间里，北京连续出台了10项措施为房地产市场降温。

而在北京升级调控前，环京区域的涿州、涞水已经在3月初出台了限购措施，3月下旬廊坊、保定数个区县也宣布跟进，再加上此前便宣布限购的崇礼等地，至此北京及周边区域已经集体开启了限购模式。

不过，值得注意的是，包括固安、涿州等地在内，部分环京区域的房地产市场，尤其是南部地区，并未出现明显的降温，即便是非周末时间，当地的售楼大厅内仍是人头攒动，其中固安某些楼盘的售价已接近3万元/平方米，大有超过燕郊成为环京楼市的第一热点区域。另外涿州的房价也已经达到2万元/平方米。

“固安房价的上涨主要有三方面原因，一是受益于首都第二机场的建设，固安被划入了空港经济区，距离新机场的车程20分钟；二是北京严格的调控措施，导致部分资金外溢，流向了周边区域；第三点则是雄安新区的设立，由于固安恰好处于北京和雄安新区之间，因此也影响到了固安的房地产市场”。有业内人士指出。

对于固安等地近期的房价，有房企负责人表示，“快3万元/平方米的房价，应该是近期的高点了，继续上涨的可能性不大，尤其是在北京房价很可能进入下调周期的这段时间里，毕竟与其毗邻的大兴天宫院区域，新房价格也不过5万元/平方米。对比燕郊和通州的均价，大概也就是这个比值”。

新盘价格接近 3万元/平方米

4月上旬，《证券日报》记者来到固安某龙头开发商的售楼处，销售人员告诉记者，“我们这边4月份开盘的是洋房项目，都是精装修，现在可以排号，价格应该在2.7万元/平方米—2.8万元/平方米之间”。

而据记者了解，该项目去年年初销售的洋房，价格仅在1万元/平方米上下。这也意味着，仅1年多的时间，当地的房价便翻了接近2倍。

同时，记者在现场看到，虽然并非周末，但售楼大厅内的二十多张桌子前，坐满了前来咨询和购房的人群，销售人员表示，即将开盘的洋房大概有200多套，主推84平方米的二居和133拼房米的三居，目前排号的客户大概有400多人。

记者和其中一位客户交谈中得知，其是前一天晚上从深圳飞过来的，当天一早便直接和朋友过来定了2套133平方米的三居，“主要是为了投资，毕竟工作不在这里”。

该项目的工作人员也告诉记者，大部分前来买房的都是北京的客户，本地人极少，而近期非北京地区的客户也开始逐渐增多。

有市场人士还指出，“如果排号的人超过房源数量的一倍，一般最终的销售价格会比排号的价格高一些，楼王中的抢手楼层，单价最终很可能会接近3万元/平方米”。

此外，该项目的高层住宅预计5月份开盘，“肯定会比洋房便宜一些，毛坯的话价格不会超过2.5万元/平方米，现在只能登记意向客户，还不能排号。”上述销售人员表示，“目前我们基本上是一个季度调价10%”。

相比于上述位于固安北边更接近机场的楼盘，固安南部的新盘价格则相对便宜一些。在一家固安当地开发商的售楼处，记者发现，该项目售楼处的桌子旁，同样没有一张空闲的座位，每张桌子前都是一个销售人员对应一组客户。该项目的工作中人员告诉记者，他们的项目一期和二期已经销售完了，现在在售的是三期的5栋楼，“我们这边不用排号，想买的话今天就可以签合同，均价是2.4万元/平方米，相比北边的楼盘，我们这里周边区县和本地人买的比较多”。

记者在现场也看到，相比距离大兴区仅一河之隔的固安北部区域，南部地区在楼盘质量和城市发展上，都稍逊于北部，而这也直接体现在了当地的房价上面。

限购能否控住房价？

此前的3月21日，廊坊市通报称，该市将于3月22日起正式实施《关于进一步加强房地产市场调控意见》。《意见》指出，实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。

非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。对引进的外来人才、取得居住证且自申请购房之日起前2年内在廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）的非本地户籍居民家庭，凭有关证明文件参照执行本地户籍居民家庭购房信贷政策。

而从目前看，50%的首付和非本地户籍1套住房的限购政策，对当地楼市的影响有限。

实际上，据《证券日报》记者了解，固安在房贷方面已经进一步收紧，例如客户如在北京有房贷尚未还清，那么在固安购房的贷款政策便要按二套房执行，即首付提高到六成，贷款利率上浮到基准利率的1.1倍。

对于当地房价的走势，固安的房地产从业人士告诉记者，“去年年初我们这边的新盘价格普遍在7000元/平方米—8000元/平方米之间，新机场的利好消息释放后，固安的房价开始快速上涨，到去年10月份调控密集出台前，价格基本已经翻了一倍多，达到18000元/平方米左右”。

据悉，去年10月份当地增加了对房地产项目的检查力度，证件不齐的项目难以入市，再加上北京“930”新政的影响，前去固安看房的人也明显减少，固安的房价开始进入盘整期。“虽然成交量下来了，但是房价直到春节也没有什么大的变化”上述人士称，成交量的下滑也和入市项目减少有关。

机构的数据也显示，2015年12月份，固安万华城的均价为7300元/平方米，2016年年末的均价则达到了1.75万元/平方米，太阳公园2015年年底的均价是7500元/平方米，2016年年末的均价则到了1.85万元/平方米。

而在2017年春节过后，随着北京楼市的迅速升温，固安的房价也再度走入上升通道，虽然当地出台了限购措施，但仍难阻固安的房价上涨。

新房空置率高 投资客占比大

在新房销售的带动下，固安的二手房市场近一年来也颇为活跃。仅在北部区域的主干道两侧，便聚集了几十家中介公司。

“我们这边主要是两种房源，一种是房本下来的，一种是房本还在办着，当然价格也相差不小。”有中介公司员工表示，“除了老县城外，北边和南边都是最近几年搞起来的，项目全都比较新，所以有房本的房源不多，价格也相对来说贵一些”。

记者在实地探访后发现，固安北部某大型房企开发的楼盘，目前拿到房本的多是最早几期的项目，单价普遍在2.3万元/平方米，不过由于满两年的房源较少，因此税费普遍较高，“固安北部这边，现在的指导价大概在2万元/平方米，算上2.7%的中介费，单价也在2.5万元/平方米左右，老城区和南部区域相对便宜，比较新的项目，二手房价格在2万元/平方米左右”。上述中介人士称。

以记者咨询的几套住房为例，有房本且满两年的某高层住宅，83平方米售价205万元，叠加税费和中介费后，总价在213万元，单价为2.56万元/平方米，而隔壁小区暂时还有拿到房本的同户型房间，售价则为180万元，“目前我们这边的普遍做法都是双方签一个合同，交定金，等房本下来了直接去改名字”，有中介人士称，“如果怕房主反悔，可以多给一点，这样在双倍赔偿的压力下，一般房主都不敢违约，但风险也还是有的”。

有房地产专业的律师也表示，没有拿到房本的房子本身是不能对外出售的，即便双方签署了协议，很可能最后赔偿的金额也难以达到双方最初约定的数字。

同时，记者在采访中发现，虽然固安的新盘销售情况不错，但是入住率却并不高，除了北部几个较早开发的项目外，其他项目的一到晚上几乎都是黑压压一片片。“大部分都是来投资的，所以入住率确实比较低，最早的几个项目当时卖的也便宜，所以还有不少本地人买来住，后来价格上去了，我们固安本地居民即便是投资，大部分也都去了更南边的霸州，新盘几乎都是外地人来买”。

此外，在租金方面，据记者了解，80多平方米的两居室在1500元/月，130平方米左右的三居，租金则在2000元/月，租售比较北京还高。“房子多，在这工作的人少，租金自然上不去，但大部分投资客都是等着房子本身升值，所以对租金回报的期许并不高”。有当地房地产从业人士称。

对此，有分析人士指出，固安受益于第二机场的建设，确实在交通等基础设置方面发展很快，但要想支撑起一个地区经济，还是要靠实体产业，固安目前的房价和本身的经济能力并不相符，和投资炒作的关系很大。后期市场一旦开始调整，最先受到影响的便是这些投资客较多的区域。“对固安等南部环北京周边区域来说，未来确实有发展机会，但现在的房价实际上已经提前预支了本应逐步实现的增长，其中的风险值得警惕”。