京汉股份雄安新区项目3年来无进展 后期开发受政策影响变数大

每经记者 杜冉乐 实习记者 程成 每经编辑 杨 军

热门概念一出，资本蜂拥而动。4月1日，国家宣布以雄县、安新县和容城县为大致范围设立“雄安新区”。该决定公布后，不少人灵敏地嗅到了商机，多只概念股随后被热炒。

4月5日、6日，京汉股份（000615，SZ）一开盘即被大单封涨停。资本热炒该股，主要是指向京汉股份几年前与安新县签下的一个紧邻白洋淀的1500亩养老项目。

当前，雄安新区被赋予了比肩深圳与上海浦东的国家级新区，但上述项目是否真的值得资本狂炒？京汉股份坦言，其与安新县的合作当前仅限于框架协议，暂无土地交付。

近日，《每日经济新闻》记者深入安新县对该项目进行调查发现，除了京汉股份自己陈述的相关内容之外，其现状比外界想象的可能还要“差”很多。

7年前在白洋淀旁布局房地产

早在2010年8月，京汉置业在安新县做起了房地产开发，主要项目是京汉·四季会馆。该项目位于安新县旅游东路，属于商业、旅游服务项目，占地2.92万平方米，总建筑面积2.45万平方米，当前为京汉置业自持项目。

记者发现，京汉股份于2015年9月22日的借壳重组预案中明确提到，京汉置业（京汉股份子公司）已与当地政府签署了1500亩土地合作框架协议。

4月4日，记者前往安新县大王镇，向多位村民求证该养老项目究竟在哪儿，但他们也一脸茫然，不清楚此事。多位在白洋淀大堤上从事摩的生意的当地人告诉记者，前几年这个区域确实签了一个大型养老旅游综合体项目。“听说这个项目的老板与大王镇北六村、中六村、张六村和南六村四个村签了租地协议。”大王镇张六村的一位张姓村民告诉《每日经济新闻》记者。

记者从京汉股份2016年年报获悉，京汉置业租用安新县大王镇张六村村民委员会农田16.4万平方米，租金为383.85万元；租用安新县向村自然人农用地4.36万平方米，租金为127.43万元。两项的租赁期限均为13年。

京汉股份证券事务代表徐群喜告诉《每日经济新闻》记者，公司租用的20万平方米的农田和农用地，与占地1500亩地的项目不是同一项目。但具体是什么项目，徐群喜并未告知，称一切以日前发布的公告为准。

4月5日，记者再次赶往安新县大王镇，实地探访该养老综合体项目的进展。记者在现场看到，上述会馆项目主要为仿古别墅，包括18栋别墅及部分酒店物业，于2013年底竣工，会馆内的京汉雅阁璞邸酒店已开业运营。该会馆内的一名工作人员说，“目前，别墅只租不售，每栋别墅日租金大概3000多元。”

在该会馆内，记者看到每栋别墅地上两层，均带有户外温泉，但庭院内杂草丛生，悄无声息，道路和墙壁有些斑驳，个别地方蒙上了一层灰尘。在一栋四合院内，房门大开，但空无一人。

记者查询大型房产电商平台“房天下”进一步获悉，京汉四季会馆之前一直对外销售，每栋售价大约在500万~700万元。京汉置业重组预案则透露，该会馆项目2014年转入自持。

不过，上述会馆工作人员多次强调该项目只租不售。其中，一名工作人员表示，“安新县房屋交易早已冻结，房屋也无法过户买卖。”

在京汉四季会馆外侧，记者实地探访发现，其周边并未有商业开发迹象，而西侧、北侧、南侧大部分区域为农田，并有些许村民自建房屋。以此观之，京汉股份的上述超大型养老综合体项目自签约3年来，并未有任何实质性进展。就目前而言，除了现有的京汉四季会馆外，上述超级大项目显然无法为京汉股份带来实际效益。

日前，京汉股份坦言其与安新县曾签下的《合作框架协议》仅为框架协议，土地没有交付，土地款也没有交纳，且无其他任何进展。目前国家对安新县的整体规划已发生重大变化，上述框架协议的履行存在很大的不确定性。

近日在雄安新区，记者采访了容城县与安新县相关政府部门官员，其均强调各地不能再有开发建设活动，要严查“两违”行为，大王镇多位村民也表示去年已要求停止相关建设活动，建材等不准私运入村。

京汉去年房地产毛利率18%

2015年，从安新县白洋淀走出来的地产传奇大佬田汉通过“债转股”的形式，以16亿元作价将京汉置业借壳湖北金环从而实现间接上市。

记者注意到，从京汉置业借壳重组预案来看，涉及北京金汉、香河京汉、通辽京汉、温岭京汉、廊坊京汉、香河金汉、北京京汉邦信等12家参控股子公司。截至2014年10月底，该房企总资产为24亿元，净资产约为5.26亿元，资产负债率为78%，当年前10个月毛利率为17.36%，2013年毛利率仅为2.69%。

按照业绩对赌承诺，京汉控股（京汉股份的母公司）及其他相关股东承诺京汉置业2015年、2016年、2017年、2018年实现扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别为1.13亿元、1.5亿元、2.15亿元、2.28亿元、5886万元。

2015年，京汉置业完成借壳上市。2016年5月，湖北金环更名为京汉股份，主业从化纤转型为化纤与房地产。面对业绩承诺压力，京汉股份去年5月通过收购重庆一家企业51%股权间接拿下重庆凤凰中国西部文化城项目，获取土地面积约12.9万平方米。

记者梳理公开资料发现，2016年9月，京汉股份与控股股东京汉控股发起设立襄阳隆运产业基金，规模为2亿元，其中自身出资1.2亿元，投资范围不限于医疗健康及有增长潜力的行业龙头等。

2016年11月，京汉股份“杀入”太原，试图通过股权增资方式出资1.02亿元主导太原西山城郊森林公园项目开发。今年3月初，京汉股份与强旺国际、鹤山腾悦地产、江门映晖湾地产签署了合作开发“海德庄园”项目的框架协议，该项目占地约611亩，土地估值约4.34亿元。

2016年，京汉股份实现扣非后净利润1.89亿元，完成了2016年1.52亿元的业绩承诺。但记者研究其2016年年报发现，公司2016年实现营业收入42.4亿元，同比增幅75.8%，归属于上市公司股东净利润下滑54%，实现扣非后净利9447万元，却同比暴增245.8%，经营现金流净额为8.25亿元，同比下滑约54.5%。

更为关键的是，京汉股份2016年占总营收逾八成的房地产业务毛利率仅18%，同比下滑11个百分点。其中，作为该房企营收重镇的北京区域毛利率仅11%，同比下滑27.5个百分点，在其布局的4个区域中表现最差。

京汉股份2016年财务状况