“商办”不得卖个人之后 北京酝酿商住类物业“更残酷”整治措施

3月26日晚间，北京“商住两用”类物业的限购措施横空出世。多位业内人士认为，这一政策的目的可不是抑制房价上涨，而是疏解人口！这是北京继317楼市新政后，短短十天内祭出的第9招重拳。各类调控措施意在杜绝一切投机可能，北京楼市成交量十天内下降约三成。

但是！别以为限购到此为止！中国证券报记者获悉，监管层正在针对“商住两用”物业出台更为严格的交易限制措施，目前已不鼓励中介机构上架此类产品。好戏还在后面……

新政后交易量下滑三成

先来看看一位房产中介的发家史，楼市的造富功能着实强大，这也让一些房产中介成了年入百万的成功人士，但这一切神话在十天内烟消云散了：

3月27日下午，孙洋在店里闲坐一上午之后，下午决定向经理请假，到附近的玉渊潭公园瞎逛逛。

孙洋是一家大型房产中介位于马连道片区的销售经理，去年的这个时候，他的生活可不是逛公园赏樱花这般“惬意”。伴随着北京楼市的疯涨，他每个月的业务提成在8万块钱左右。白天，他带客户穿梭于马连道各小区之间，夜幕降临后找个地道的湘菜馆“喝两杯”，微醺后到酒吧、KTV“使劲High”。他一度嘲笑他的小学同学，“从湖南山沟沟考到北京化工大学，博士毕业后竟然一年赚不到10万块钱，清华北大不如我学渣胆大。”

直到十天前，孙洋依然“忙而快乐着”，虽然房价激进攀升，但交易也异常火爆，对他的直接利好就是，“去年初成交价500万的房子，我提成大约3万块钱，同样大小的房子，今年的交易价至少800—1000万元，我的提成就是五六万块钱。”不出意外的话，孙洋今年准备“卷150万回家”。

意外在3月17日从天而降，“原以为如意算盘只是被317新政打破，3月26日晚间的商住两用限购措施一出，这算盘算是打烂了。”这两年来，孙洋的心思多数放在马连道“第三区”项目的销售上，这里是西城区首屈一指的大型“商住两用”物业，一栋栋板楼盖得如“饼干”一般南北通透。

326新政是这样的：

北京住建委、北京规划和国土资源管理委员会、工商局、人民银行营业管理部、银监局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为全国首个停止向个人出售商办类项目的城市。

这是10天内北京市第9次出台楼市调控政策，此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，这几乎断绝了所有炒房的可能。

“一家门面三个组，一个组8个人，2016年我们组每周可以出手至少3套房子。新政出台后，现在每周顶多成交一套。同事们都在店里玩手机、看电影、打游戏。”暂时要和好日子告别了，回首马连道片区过去一年的房价走势，令人膛目结舌。2016年3月，位于西城“边陲”的格调小区均价5万，现在12万；欧园小区彼时均价5万，现在均价8万；首科花园彼时均价4.5万元，现在均价9万；而与首科仅一街之隔的丰田区唐人街、尚西泊图、华源一里等小区，也“沾光”翻倍。

它们所沾之光在于学区房引爆的西城区房价暴涨。“作为教育重镇，以我卖房经验判断，过去一年西城区的房价涨幅至少在80%以上。”孙洋所负责的“第三区”物业，价格也从2016年初的3万多，涨到如今的7万多。

中国证券报记者从链家地产和我爱我家两家京城大型中介获悉，自新政出台后，北京二手房交易量下滑约30%左右。此外，中国证券报记者从知情人士处获悉，监管层正在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施，“目前的态度是不鼓励中介机构上架商住两用项目，但未出明文规定，具体规定最迟4月中旬发布。”知情人士表示。

监管层：更残酷措施还在后头！

“监管层近日也在听取各开发商的意见，针对商住两用项目，酝酿更为严格的限制措施。”上述知情人士表示，新措施的阻力在于，前年开始，北京突然间冒出太多的“商住两用”项目，“这些项目动辄10亿、20亿、30亿的投资规模，如今有的还在建设中，有的刚开盘，一刀切下去，究竟怎么切还得论证。”

这些项目分布在北京南四环外、门头沟、房山等地，如雨后春笋般挨挨挤挤地长出来。南四环外的林肯花园第五期刚开盘、在建的泰禾中央广场、恒大未来城等，都是特大型的“商住两用”类项目。泰禾集团北京地区一负责人告诉中国证券报（ID：xhszzb）记者，326限购新政对公司项目的未来销售产生重大影响，目前公司正在制定应对措施。

北京住建委一位处长告诉记者：

过去十年，北京地区成交了大约40万套左右的商住类物业，现在的库存量介于7—9万套之间，意味着这些项目的市场交易规模至少在2500亿以上，这是开发商钻政策空子。这一库存量几乎创下十年来新高，商住类项目是一个畸形的存在，必须整顿。

中原地产首席分析师张大伟表示：

限购措施不是简单地“认房又认贷”，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是畸形的，大部分的物业成了一个类居住的物业。未来“商住两用”类物业的价格会有30%以上的明显下跌，成交量预计下滑60%以上，也可能进入休眠状态。

这是中国房地产市场调控以来的第一次，从来没有过这么彻底地把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策出现。这点也会影响其他城市同类型的调控。这个政策虽然没有317政策出台时那么多媒体和个人关注，但对业内的影响是历史最大的一次。

未来价格走向取决于信贷松紧

多位业内人士认为，对房价最具杀伤作用的是信贷。历史数据表明，2010年央行收紧房贷后，2011年北京和上海的房价出现30%左右的跌幅；2013年房贷政策明紧实松，北京和上海的房价出现约40%左右的涨幅；2014年再度收紧，北京房价跌幅12%；2014年底正式放松后，房价开始节节暴涨。

上述北京住建委处长表示：

这一轮楼市价格涨起来，其实是因为信贷超发，资产荒。从2014年9月30日开始，持续一轮又一轮的刺激，资金未进入实体经济，而是在楼市和金融市场间空转，后面预测房价走势其实还是看信贷政策松紧。

文末，中国证券报记者带各位看官回顾一下近10年来的房产政策及房价走势。

中国证券报记者统计的数据显示，2007年北京纯商品住宅均价首次破万，2008年央行连续五次降息，2009年国家又台了四万亿经济刺激计划，鼓励住房消费和房地产开发投资，至2010年开始限购时，北京房价的均价已经逼近2万元/㎡。

2011年央行缩紧个人购房信贷规模，房价也踩了一回刹车。2011年11月，北京大兴顺驰领海楼盘开盘价从从1.8万元/㎡下调到1.4万元/㎡；上海万科清林径楼盘的开盘价下调15%；南京天正滨江花园开盘价从2万元/㎡调至1.59万元/㎡；北京京贸国际城开盘价从1.98万元/㎡下调到1.4万元/㎡。

当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯的康巴什，房价从2010年初的1万元/㎡多跌到2011年底的3000多元/㎡，这个内陆新星一夜之间成为茶余饭后的谈资。

根据央行发布的个人房贷总量统计数据显示，2011年全国个人购房贷款余额为7.14万亿元，年新增额度同比下滑31%；2012年全国个人购房贷款余额8.1万亿元，年新增额度同比增长0.24%。

在经历了房价下跌的2011年之后，2012年6月8日央行下调基准利率，同一天国务院常务会议讨论决定的《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调。2012年7月6日央行再次下调基准利率。2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

2013年房贷规模出现大幅增长，全国个人购房贷款余额为9.8万亿元，年新增额度同比上涨77%。于是，2013年全国各地市的房价出现明显上涨。易观数据研究院的数据显示，当年北京二手房成交量同比上涨37.15%，挂牌均价约3.2万元/㎡。

2014年9月30日，央行和银监会突然发文，将“认房又认贷”政策改为“认房不认贷”，此后的2015年，深圳率先大涨，上海随后异动，到了2016年，南京、厦门、宁波、郑州等全国20多个城市轰轰烈烈上涨。央行数据显示，2015年全国个人购房贷款余额为14.18万亿元，年新增额度同比上涨55%；2016年全国个人购房贷款余额为19.83万亿元，年新增额度同比上涨112%。于是，北京的房价突破6万元。