北京全面限制“商改住” 个人投资“后路”被切断

每经记者 蔡雅芸 

3月26日晚上，北京住建委官方网站发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住项目进行了全面规范。

《每日经济新闻》记者注意到，公告第一条明确规定：商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。第二条规定，房企新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

中原地产首席分析师张大伟认为，本次政策将直接影响北京至少60万套物业，可以预见商办成交量将大幅下滑。

填平监管缝隙

从近日诸多城市启动的限购令看来，大多是对住宅的限制，而未纳入限购的商业项目则吸纳了极大的市场需求。

北京“326”商住新政则填平了这一调控空白。新政中具体要求，商办类项目最小切割单元划定在500平方米；销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，而非个人；个人购买再上市商住物业时，要求名下无房且缴纳五年社保或者个税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款；对于开发企业，全面禁止“商改住”，中介作为机构不得以任何方式宣传商办房屋可以用于居住。

一般意义上，投资商办类的项目是对资金进行投资配置，根据张大伟表述的“目前市场上商办类物业大约有50～60%是直接销售给个人的类居住类物业”中可以发现，个人虽然无法购买仍在建、在售的商办类项目，但仍可以购买再上市交易的物业，但新政对购买二手商办的要求严格，也就严格限制了商办物业的流通属性，使得投资难以变现。

更严格的是，新政将金融杠杆从个人购买再上市商办物业中割离，对投资客而言无疑是个巨大的打击。

北京“326”新政的惩罚也十分严厉，对于违规操作商改住的开发企业，将被国土部门收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信；对于违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，将注销机构备案，直至吊销营业执照。

成交量或将下滑

根据易居研究院的数据，2008年以来北京酒店式公寓供应套数为11511套，2009年为22349套，到2015年为29547，2016年41739套。

易居智库研究总监严跃进表示，经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场复苏的阶段，到了2013年开始供应套数呈现出逐年攀升的态势，总体上看，供应增加和市场销售行情较好有关。而到2016年下半年开始，北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始收紧。此类政策效应在2017年前两月得到了体现，即供应总套数仅为770套。

在限购的大背景下，市场的需求在公寓中得到释放，导致市场交易价格出现上涨。从易居研究院的数据中可以看到，2015年酒店公寓均价为26481元/平方米，到了2016年已经涨到29761元/平方米，让人惊讶的是，在2017年的前两月，均价45399元/平方米，比2016年全年上涨53%。

事实上，在北京“317”认房又认贷的收紧政策下，3月18日北京酒店式公寓项目销售套数创下了新高，为249套。严跃进认为，在受到北京商品住宅政策的影响后，酒店式公寓项目存在一定的恐慌性入市的现象。

对于后市的影响，张大伟直言认为，目前50%～60%的商办项目都是卖给个人，另外还有40%左右的办公类产品，虽然不居住也大部分作为居住用途，在这种情况下，市场成交有可能出现50%以上的跌幅，而价格很可能在未来有30%以上的跌幅。

北京“326”新政出台前夕，北京一家在港上市的百强销售的房企营销负责人向《每日经济新闻》记者表示，本身商住产品可以提高溢价，但政策不确定性加大，他们感到压力很大。