潘石屹中途变卦出售虹口SOHO 售楼用于提前还外债

“在资产荒的情况下，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”近期，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹的一番话似乎道出了买房人心声。

尽管早在2016年年中业绩会上就已经宣布下半年要卖掉包括上海虹口SOHO在内的三个项目，但最终因为自身原因叫停了去年已经谈好的这笔转让。不过在3月23日，潘石屹又透露还是考虑整体出让上海虹口SOHO。

一次中途变卦的出售

“虹口SOHO的出售正在进行。今天中午我和张欣在香港与一个朋友吃饭，这位朋友就是想要整购虹口SOHO，在与我们洽谈这个事情。”在3月23日SOHO中国的业绩会上潘石屹表示，现在市场处于资产荒状态，虹口SOHO的销售肯定没有问题，但公司希望以更好的价格转让出去。

业界预计，如果该项目成功转让，有望为SOHO中国再带来一笔数目可观的收益。

SOHO中国官网显示，虹口SOHO项目为集办公、商业于一体的项目，总建筑面积9.5万平方米，地上29层、地下3层。

去年7月底，SOHO中国将位于上海浦东的SOHO世纪广场以32.97亿元的价格，整体转让给了国华人寿保险。从潘石屹手中买入前述项目的国华人寿，其实是新理益集团董事长刘益谦旗下的公司。

记者了解到，去年年底时上海虹口SOHO几乎已处于被转让的状态，但之后却因故而暂停了出售。

SOHO中国高层透露，2016年年底在收购虹口SOHO的买家名单中，有一家规模很大的公司。在双方接洽过程中，绝大多数的协议条款和计划几乎都已经列好，但之后却并没有出让成功。

对于这笔交易未做成的原因，一方面与汇率波动有关，也有资产交易价格方面的原因。

“之后我们向这位买家表示了歉意，因为之前我们想卖，但是事后因为我们的原因发生了变故。”SOHO中国方面表示，这一方面是因为当下国家对外汇管制很严格，此前那笔交易可能会在境外结算，而在当前的环境下会比较繁琐。另一方面，虽然商办楼租金收益增长较为缓变，但长期的综合投资回报要比其它投资略高一些。而在国内资产荒的背景下，把资产变现金，还没有找到更好的投资领域的前提下，并不急于转让。

但SOHO中国方面并未进一步透露是否因价格而暂停了出让，以及此前与那位买家商议的价格究竟是多少。

“事后我们也做了反思，我们到底会以什么样的价格和条件出售项目。”潘石屹表示，对于虹口SOHO的整体出让，公司高层还没有完全想好，将根据市场情况的变化来决定。

售楼用于提前还外债

潘石屹是在SOHO中国2016年业绩会上，透露准备转让虹口SOHO这一消息的。

SOHO中国3月23日公布的业绩显示，2016年SOHO中国实现营业额15.77亿元，同比上升58%，净利润约9.10亿元，同比上升69%。

SOHO中国财务总裁唐正茂女士表示，去年公司的租金收入约15.11亿元，同比上升44%，公司所持物业的平均出租率达到96%。

但去年仅浦东世纪广场这一个项目转让的资金，就达到32.97亿元，这笔收入去哪儿了？有分析人士指出，这笔转让的资金中，有一部分或用于提前偿还公司的外债。

对于提前偿还外债，SOHO中国方面表示，去年公司一项最主要的工作，是避免了因人民币贬值给公司还债带来的压力。当前的汇市情况下，如果用人民币的收入来还美元的外债，压力将会很大。

“去年人民币贬值约10%，汇率波动较大。我们一口气还了100多亿人民币外债，把人民币贬值给公司带来的影响，降到了最低点。目前这一外债风险已基本排除，目前外债方面已经没有太多忧虑。”SOHO中国高层说。

几乎没有外债压力的SOHO中国，目前手持约44.61亿元现金，虽说手握现金的规模并非历史高点，但这笔资金会投向哪里也因此受到关注。

对于是否会投向房地产以外的上下游业绩，潘石屹明确予以了否认。

“目前没有进军其它行业的计划。”潘石屹表示，如果市场有价格较低的资产，SOHO中国可能会买进一些有潜力的项目；此外因为公司负债率较低，未来还有一定的融资空间。

唐正茂介绍，目前SOHO中国的负债中，多数为银行贷款，利率则比市场基准利率还下降了约5%左右。而2016年SOHO中国的债务融资成本，下降至4.4%。

外债压力减轻后的SOHO中国，将投资聚焦到其商办物业的租赁生意上。唐正茂表示，公司出租业务迈入稳定增长阶段，未来的收益将稳定增长。“未来租金收入将持续增长。在租物业已成熟运营，这些物业将保持近满租状态。”唐正茂说。

按SOHO中国对外的口径，经过两年多的发展其旗下的SOHO 3Q已经成为北京和上海最大的共享办公空间，拥有超过1.6万个座位，出租率约85%。

从市场情况看，京沪仍是中国办公楼需求最活跃的城市，虽然空置率有所上升，但租金也出现上扬。

“按市场的规律，项目入市满三年周期以后，租金有望获得15%—25%的租金上涨。未来我们可能会获得市场的这一红利。”唐正茂说。